一面是“关门大吉”的小业主 一面是扩张疯狂的大房企 商业地产矛盾前行
社区级商业 园区级商业 地区级商业 哪个适合投资———
眼下的商业地产市�。氏殖隽街窒嗷ッ艿木跋�。
一面是因租金飞涨难以维系导致的大量退店风波，很难想象星巴克这样经营有方的商家都被挤出CBD；而另一方面，却是大量的开发商进军商业地产，2009年，大兴几乎还没有什么成规模的商业中心。而今，多家商业中心已在大兴开业落户，在建项目也超百万平方米。目前还几乎无任何配套的台湖板块，仅从去年至今，出让的商业地块已经超过30万平方米。
据仲量联行报告统计，今年中国新增购物中心总数将创新高，在20个城市将有约150个新购物中心开业，仅就北京而言，今年下半年就将有十余家购物中心筹划开业。面对商业地产的数量井喷，租户却无法承担日益高涨的租金，大品牌也在收缩扩张计划。这种扭曲的市场现象会不会让那些品牌开发商转向的商业地产“蓝海”，面临新的危机。
难以支撑高租金 退店潮频现
琢磨着开间快餐店的杨先生，近期不断走访北京繁华商圈，期待租到一间面积合适、租金适当的铺面。然而，差不多一个月了，杨先生考察了东四环、北三环，甚至通州、天通苑等多个板块，但是始终没有找到合适的铺面。
“待租的铺面不少，可是核算成本后，总觉得不靠谱。按照我的计算，如果生意不温不火的话，勉强可以抹平租金、人员、水电等固定成本；一旦生意不如预期，每天只要一开业就意味着赔钱，因为租金高导致我亏本的可能太大了。”杨先生说。事实上，越抬越高的商铺租金，不仅仅使像杨先生这样的“小本儿”生意人犯愁，不少大品牌企业也被租金折磨得以关店告终。
慈云寺桥东南角住邦2000的一层，偌大的TOTO卫浴品牌店已经有近半年无人打理，除了TOTO店头还在，店门早已紧锁，陈列设施破败地被灰尘覆盖。令人奇怪的是，TOTO卫浴关店如此之久，该铺面却始终无人问津。
“租金高�。琓OTO关门据说就是因为租金的原因。连这种一线品牌都受不了，可见在这里的成本压力多大。哪有那么多受得起高租金的店面�。灰膊换嵯兄谜饷闯な奔�。”生活在旁边远洋天地小区的张先生推测。
据了解，东四环慈云寺桥住邦2000这一片商业，除了几大银行活得不错以外，即使是满足周边白领就餐需求的快餐店也像走马灯一样成了“流水席”。“前一阵刚开业的面馆，味道还不错，可是几天没去竟然已经关门歇业了，我记得每天中午吃饭的人挺多的呀。简直邪了。”一位在远洋国际中心上班的白领表示。
根据周边租户反映，这一片商铺的转手率一直居高不下。“商户们试几天，扛不住就都趁早转让了。都说商业地产‘金角银边’，但是在住邦2000，即使是所谓的‘金角’也在不断易主。归根到底还是租金成本太高了，很多都是维持赢利。”一位住邦2000楼下的商户说。
业内人士表示，租金的高低反映了一个商圈商业价值的大小。但是高租金下，商户感受到的只有成本压力，租金上涨已经成为了众多商户最大的心理壁垒，由租金造成的退店、关店已经不是个例。旗下拥有ONLY、VEROMODA、JACKJONES等多个时尚品牌的绫致时装，近两年来也在收缩其在一线城市的开店计划，主要原因就是一线城市不断上涨的租金。据仲量联行统计，第二季度北京奢侈品销售继续放缓，奢侈品品牌继续收缩在华的扩张计划，北京商业地产市场高端品牌的新增租赁需求极其有限。
难商业地产增速超过住宅 郊区化态势明显
租户纷纷退�。岸摇比椿乖诓欢侠┱�。如今，在北京的几个郊区新城，随处可见大面积的围挡，预告这里即将是一个大型综合的商业中心。几乎在每个新盘的介绍中，都可以看见项目规划建设多少万平方米的大型商业配套、已确定签约某某主力店等字眼。
2009年，大兴几乎还没有什么成规模的商业中心。而今，多家商业中心已在大兴开业落户，在建项目也超百万平方米。龙湖时代天街、凯德MALL、北京明发广场……仅天宫院一个板块就已汇集多家品牌开发商开发的商业地产项目。近期大热的台湖板块，虽然目前几乎无配套可言，区域内住户都很少，但从去年至今也已拍出30余万平方米的商业地块。
随着住宅市场调控的不断升级和开发商战略布局的调整，近几年品牌开发商纷纷进入商业地产，其中不少还将商业地产作为未来发展的重心。在住宅市场拥有良好口碑的龙湖地产宣布中长期战略目标为“用10-15年左右的时间，使得龙湖持有物业的利润贡献比例从目前不到5%提升至30%。”未来三到五年内，泰禾集团要在米乐米乐体育中文官网布局20到30座泰禾广�。桃档夭⒈壤�50%。常年号称不开发商业地产的万科也加大了商业地产领域的投资比例。一些房地产上下游企业也选择商业地产作为进军房地产的首站，红星美凯龙集团就在今年上半年宣布全面进军商业地产领域，计划投资千亿，“8年内在60个城市建成100个购物中心”。
近日，住建部政策研究中心主任秦虹在博鳌房地产论坛上发表演讲时表示，和2008年相比，房地产开发企业开发投资总规模增长一倍左右，而商业地产投资增长了2倍。据仲量联行的报告显示，今年中国新增购物中心总数将创新高，在20个城市将有约150个新购物中心开业，仅在北京，下半年就将有十余家购物中心筹划开业，而新增的商业项目一半以上位于五环路以外的非核心商圈。业内人士指出，随着北京城市建设的不断外扩，中心城区土地供应有限，北京未来新建商业地产必然逐步外扩，辐射范围也在缩窄，主要服务于半径3公里以内的人群。
有限购买力难支撑大体量商业 泡沫易现
GDP增速的放缓已经成为社会的共识，渐缓的商业米乐米乐体育中文官网发展将与目前如火如荼开发的大型商业正面遭遇。有业内人士不禁担忧，未来这些商业地产是否能像现在预想的一样，为投资者带来持续的收益。
从事多年商业地产运营的一位资深从业人员表示，以前在他们的开发运营中，一直认为像北京这样的一线城市拥有足够多的购买力，大型的商业地产后期运营几乎是无风险的，但近期，他们已经在逐渐调整对市场的判断。他提出，过去米乐米乐体育中文官网保持高速增长，购买力不断增强。核心商圈商铺一铺难求，租金不断上涨，这让不少投资者看到了商业地产的投资价值。但未来新增的商业地产大都位于郊区，而且并不稀缺，加之电子商务等的冲击，发展潜力已经差了很多。
该人士称，北京的商业拥有不同于其他城市的投资回报率，但郊区的商业地产完全可以类比一个小城市内的商业地产，当无外来人口，仅靠地缘性客户消费时，所需商业面积的量是一定的，竞争必然很激烈。以绫致时装为例，公司关店频率最高的就是二三线城市购物中心集中区域内的店铺。该公司负责店面拓展的一位工作人员表示，在有些城市，同区域内四五间购物中心一起开业，每家都引进他们的品牌，但开业经营一段时间就会发现，营业额极少，根本无法支撑店面存活，就只能“关店大吉”。
颐和九州资产管理公司常务副总经理张磊表示，随着商业面积供应的不断增长和租赁需求的收缩，散售商铺在招商时面临更多的困难。现在很多开发商选择自持主力商铺，以获得持续的现金流。凭借多年的开发、招商积累，品牌开发商大都拥有固定的合作商户。以万达为例，多年的商业地产运营经验让其拥有一大批优质商户资源，因此，每个万达广场才可以迅速实现高比例的入驻率，顺利开业。而且，统一的招商规划可以产生良好的配置业态，实现合理布局，帮助商户获得最大利益。并且，成熟的商业地产运营商可视业态不同，为商户提供多种不同的租赁方式，方便商户实现经营利润。
由于统一运营商业的挤压，散售商铺就很难招到优质的商业品牌，面临经营状况不确定的问题，容易遭遇随时退租的风险。现实情况中，有大量的商铺因商户的临时退租而长期空置，未来这种情况将更加频繁发生。
谨慎投资散售商业 社区型商业更易打理
无论商业地产总体有多少新增供应量，市场上的商业地产项目总是冷热不均。普通投资者在无法判断未来发展走向时，究竟该如何做出投资决定呢？业内人士指出，投资商业地产，最应做到量力而行。
张磊分析认为，零散户投资商业由于体量小、风险承受能力差，存在很多问题，一方面这类商业需要经历一个较长的培养周期，另一方面，这类商业无法形成规模，对于区域发展帮助不大，大都起到配套和填补的作用，经常容易面对租户解除租约，再次出租困难的情况。
是否零散型商业就无法投资呢？资深房地产经理人季满如指出，投资机会是永远存在的，投资者投资商铺应重点关注两点，一是区域未来的发展趋势，主要是区域未来的人流量；二是商铺中是否有主力店和主力店的经营业态，零散型商业中的大部分商铺人流主要靠主力店的带动，因此“跟着谁走”在商铺投资中尤为重要。
北京汉博商业投资管理公司副总裁李亚明也表示，投资街区型商铺，应多多关注主力店业态种类，并且考察主力店租约的真实性和其持续时间。季满如介绍，商业地产按照辐射范围可以分成三级，社区级商业主要是为所在社区服务，满足的是基本的配套，主要以便利店、洗衣店为主；园区级商业辐射半径在2公里左右，业态以中大型超市为主；地区级商业辐射半径在5公里以上，是区域的商业中心。
在张磊看来，在这三种业态中，优质的社区级商业是最适合普通投资者投资的。
张磊表示，相比专业商业地产运营商，普通投资者在商铺招商时不具备优势，很难得到大品牌的青睐，但社区级的商业对品牌的要求则不是很高。普通的便利店、洗衣店等基本生活配套，即使没有品牌也可以在社区级商业中生存得很好。而优质的社区级商业拥有较稳定的人流和购买需求，租户一般也较为稳定，投资者只要先期进行过充分考察，选准业态，既可取得较稳定的投资回报，也可按预期收回成本。文/门庭婷
（责任编辑：袁霓）
