二三线城市商业地产的崛起，正在成为房企综合实力展现的一个新角逐场。
“2014年底，永泰地产在哈尔滨投资5亿元，面积20000多平方米的主题乐园将正式营业，这将成为哈尔滨第一家主题乐园式的商业综合项目。”永泰地产董事长李礼告诉《中国经营报》记者。据悉，永泰地产将在哈尔滨、呼和浩特、银川等城市耗资300亿元打造城市综合体，发力商业地产成为其未来战略布局的重要一步。
和永泰瞄准二三线城市商业市场类似的是，越来越多的房企纷纷高举商业地产大旗，转战米乐米乐体育中文官网潜力较好的二三线城市。中原地产数据显示，最近一个月内，包括永泰、首创、华远、万科等在内的十多家公司纷纷宣布进军商业地产。
对此，中国商业地产联盟秘书长王永平认为，当前房企转战商业地产主要有四种情况——主动、被动、盲动、心动。其中后三者占比较大。在他看来，具有详细的战略规划，主动转型才是企业突围的核心。“但是目前看来，不排除一些企业为了跟风市场而做出的业务转型，政策层面影响大于主动改变的意愿，对他们来说，转型商业不仅要有一支专业的团队，还要弥补后期运营方面的缺失，否则转型风险很大。”
房企战场转移
4月10日，永泰地产总裁戴迪高调宣布将立足北京，向二三线城市进军商业地产，经营模式从销售为主向租售并举发展。
“未来5年，永泰地产将建设5家单体面积在5万平方米以上的五星级酒店，建立3个8万~15万平方米的购物广�。〉�5个100万平方米的开发项目，年均销售面积达100万平方米，年均销售额人民币50亿元。”戴迪说。
记者了解到，2012年以来，永泰先在哈尔滨耗资20亿元拿下占地30万平方米、总建筑面积120万平方米的哈尔滨永泰城项目。2013年又相继在银川和呼和浩特两个城市分别耗资13亿元和14亿元，拿下两块占地84万平方米，总建筑面积达370万平方米的永泰城项目。
无独有偶，华远地产最近在商业地产上也是动作频频。
1月初，华远以10亿元价格斩获通州地块，目前土地属性定位为住宅商业金融综合用地，总建筑面积约为12.3万平方米，加上此前项目，目前华远地产中商业地产占比达10万平方米。
据悉，华远正大力推动集团层面的商业地产业务，项目涉及长沙、青岛、西安等城市。华远地产相关负责人表示，随着调控政策的不断细化，不同物业产品的发展分化将更加显著，住宅市场限购后，短期内很难有新的产品创新，在目前的市场形势下，商业地产的投资价值进一步凸显。
根据商业地产服务商RET睿意德方面发布的信息显示，青岛、苏州、昆明、天津、沈阳、成都等二三线城市成为商业地产扎堆区，商业项目的业态也从单纯的写字楼发展到综合体，体量从10多万平方米上升到100万，并有针对性地推出了一些特色领域的产品线。
对此，王永平告诉记者，目前一线城市的项目地产相对饱和，二三线城市基本处于供不应求的局面，有市场需求。“从国外一些城市的发展进程看，当一个地区米乐米乐体育中文官网发展到了一定程度后，商业地产便会成为一种新的业态。”
发展空间较大
“从市场环境来看，部分二三线城市商业地产的供需敞口加大，为迎合米乐米乐体育中文官网政府、消费者、米乐米乐体育中文官网企业的发展，加大商业地产的供给成为必然。特别是楼市持续调控加快了住宅业‘低风险、高收益’行业特征的退化，新型城镇化的制度红利又提高了商业地产投资回报率。”上海易居房地产研究院研究员严跃进如此认为。
不过，对于房企来说，谋划商业地产的转型总有那么一丝的“不情愿”。特别是住宅市场在遭遇限购、限贷后等紧缩政策后，“国五条”细则的陆续出台，更让开发商推盘热情跌至冰点。
作为住宅专家的万科，也开始在米乐米乐体育中文官网各地开展商业地产实验。“由于纯住宅用地供应越来越少，不做商业地产就得退出一些市场。”万科董秘谭华杰表示，“至于商业地产每年的投资占比，万科是五年内不超过20％。”
公开资料显示，目前排名前20名的开发商均已进入商业地产，整个板块处于“大发展和大跃进”的时代。2011年保利新增的20个土地项目中，有多达10个是商业地产项目；据不完全统计，目前万科已拥有18个购物中心，商业项目规模达到600万平方米。
尽管如此，对于部分开发商来说，二三线城市投资成本仍具优势。
“30万人口的集群配置10万平方米的购物中心是比较理想的投资成本控制，如果再多，可能成本就需要重新衡量定位。”阳光新业副总裁吴尧认为。
在他看来，目前一线城市部分地区的商业中心已经出现饱和状态，而二三线城市发展空间较大，但是最终需要根据城市人口确定购物中心的数量。
一般来说，二三线城市甚至四线城市拿地拿项目，企业所投放的资金远比一线城市少，而且在拿地政策上可以享受到一些税收的优惠。
李礼也表示，像永泰城的体量基本上都是上百万平方米的规模，与之匹配至少要有20万平方米的地块，但是目前在一线城市例如北京、上海等，顺利获得土地已经非常困难。“所以大城市满足不了业态的需求，相反，二三线城市在人口和体量上更容易实现业态的多元化。我们选择城市的标准是要在300~500公里范围内有辐射能力，目前看省会城市和一些较大城市有这个实力。”
战略模式待考
不论是主动转型还是形势所迫，房企进军商业地产的号角已经吹响，在千军万马角逐中，如何突显个性化主题是商业地产避免同质化的关键。
王永平告诉记者，综览商业地产的开发模式，在米乐米乐体育中文官网范围内拥有一套成熟的运营模式的企业几乎没有。“虽然万达和万象城是商业地产中比较成熟的一个业态模式，但是相较于每个企业自身的定位，这种发展模式并不具备参考价值。”
21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔认为，目前看来，商业地产不论是一线城市还是二三线城市，都无一例外地复制“购物中心+商业街+酒店+写字楼+公寓”的模式。“这种投资模式对应的是成熟的商业地产运营团队，从住宅到商业进行转型后，未来商业存活率的状况是投资者必须考虑的头等要素。”
在他看来，从营销角度来说企业需要有一个差异化的定位，才会产生这种消费的价值和附加值。遗憾的是，目前很多转型做商业地产的房企一定程度上并不具备上述因素。
王永平认为，目前很多企业转型的初衷是因为手上握有很多土地，但是住宅限购的政策让地产企业只能做商业，“这些企业大多没有认真规划和做前期资金储备计划，往往是项目开始动工建设或者营业后，由于没有成熟的运营团队而出现经营不善的局面。对这些企业来说，这种转型最终必然失败”。
（责任编辑：西西）
