“2015年底到现在拍地的开发商基本都不赚钱。在合肥，有楼盘地价1万7，房价只卖1万5，因为限价。当下房企要尽量把趋势判断好，踩准发展节奏，才能在下一年更加残酷的竞争中生存下来。”18日至19日，由省工商联房地产商会在苏州吴江主办的“长三角房地产高峰论坛”上，安徽省房地产商会会长、恒泰集团董事长程宏的一席话，道出一二线城市房企生存现状。
在这一场由苏浙皖沪四地品牌房企等各方参与的论坛上，学者和研究人士不约而同发出“2018年将是楼市小年”的声音。明源地产研究院副院长黄乐认为，房企将从赚大钱到赚小钱，从赚快钱到赚慢钱，“行业年化利润率已从10%左右跌落至6%－7%，甚至3%－4%；未来必须深耕慢做、比拼软实力，比如物业服务、商业经营服务、社区服务等，才能胜出。”
限制政策不会放松，“地产小年”或持续至2020年
“2018年楼市或将整体下行，市场防大起大落，房企须护好资金链。”住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌给出市场预判。无独有偶，北京师范大学金融研究中心主任钟伟在一番分析后，也得出“2018年甚至到2020年都是房地产小年”的结论。
“十九大报告提出，‘坚持房子是用来住的，不是用来炒的’，还能指望房价暴涨吗？！”钟伟说，眼下投资房地产俨然已非上策。“年初时我们就提出判断，认为2017年最好的投资机会不是房地产而是股票，事实上今年随便买一支央企的股票都是赚的。”
房地产是资金密集型行业。但钟伟称，明年金融对于房地产的支持力度会大幅缩减。“2017年CPI涨幅预计1.7%或1.8%、PPI涨幅约6.5%到7%，明年CPI会比今年高0.5个百分点、PPI可能略高于4%，在CPI向上、PPI向下的情况下，央行大规模降准、降息几无可能，所以诸位开发企业今年年内把资金筹集到位比明年筹集资金要划算，明年资金更紧。”而且，房地产“小年”的状况会从2018年持续到2020年。
数据还显示，虽然当前中国金融行业资金回报率已从高点时的26%降至11%－13%，但是相较欧洲和美国银行业8%-10%的资金回报率仍然高，尤其是相较实体米乐米乐体育中文官网5%-6%的回报率更高，所以，2018年金融机构将继续向实体输血。而当前中央要求守住不发生金融系统性风险的底线，不难想象，今后两三年金融对房地产行业的支持有限。
中国社会科学院米乐米乐体育中文官网政策研究中心主任郭克莎表示，限购、限贷、限价、限售短期调控政策至少会延续到2020年，而2020年之后，房地产税很可能真正实施。钟伟也认为，在以房地产税为核心的长效机制出台之前，各种高压限制政策都不会有方向性的大幅度放松。
“长效机制建立起来后房地产市场从此就太平了？不见得。美国市场发展很完善，照样出现金融危机。有形之手必须把短期调控和长效机制结合在一起。”顾云昌说。
实现“住有所居”，既需雪中送炭也需锦上添花
“小康不小康，关键在住房；美好不美好，先要住房好。”顾云昌在分析新时代背景下房地产业的新使命时，用了“雪中送炭”和“锦上添花”两个词。
我国城市居民人均住房面积已达36平方米，与中等发达国家居住水平相当。但是中低收入群体如新就业大学生、新市民的居住却存在大问题。“为解决好这两类人的住房问题，中央提出来多主体供给、多渠道保障、租购并举，这符合实际。北京未来5年要盖150万套住房，其中租赁房50万套，占1/3，50万套租赁房中的40万套将盖在集体建设用地上。这叫雪中送炭。”
对于大多数已有住房的城市居民而言，要满足他们对美好生活的向往，则需要锦上添花，从住有所居到住有优居、住有绿居、住有乐居。据预测，到2020年，中国近一半人将跨入中产阶级行列，中产阶级是消费引领者，新消费中80%由中产阶级带来，因此，满足中产阶级住房改善需求，将拉动整个米乐米乐体育中文官网增长。
钟伟说，十九大报告提出“多主体供给，多渠道保障”，以前是“一条腿”走路，房屋供应仅靠商品房，目前房屋供应94%是商品房，6%是各级政府建设的保障性住房，“但是，有约30%的人买不起房，显然不能只靠商品房解决中低收入阶层的住房问题。所以，未来住房供应主体不会过于强调市�。骷墩欠浅Ｖ匾姆课莨┯χ魈�，估计商品房在市场占比会下降到85%－90%，政府供给部分占10%－15%。”房地产市场也将从目前只有市场这“一轨”，发展到市场与准市场或者政府并存的“双轨制”。
提高楼市调控水平，“租购并举”也要因地制宜
顾云昌表示，房子是不动产，不能流动，所以它的地区差异性很大。此外，房地产市场有周期性，短周期大概3年左右。基于此，应提高调控水平，建立长效机制，不能仅从需求侧调控，否则只会产生短期效益。
他尤其提醒米乐米乐体育中文官网政府在调控中不能违背市场米乐米乐体育中文官网规律，“最近南京河西10家楼盘3000多套房子上市引起争抢，因为限价后新房价格比二手房低很多，大家都想买。限价是为了价格平稳，但也让市场扭曲了。减少调控负面影响，必须让市场在房地产资源配置中发挥决定性作用，还是应该让价格充分反映市场的真实状况”。
他同时提出，须深化房改，建制立法。“目前为止中国还没有一个‘住房法’，这么大的产业没有法律，结果可想而知。”
链家研究院院长杨现领则针对“租购并举”建言。他说，“租购并举”使得住宅租赁业成为房地产市场发展新引擎。今年，领军型房企无一例外地进入住房租赁市�。晌幸底畲罅恋�。2017年典型品牌房企自持租赁住房已有5万套左右，但这也仅是“太平洋中的一滴水”，“租赁市场总体还是应以存量改造为主，增量开发不可能覆盖这么大人口的需求”。与此同时，并非所有城市都适合发展住房租赁，比如人口导入少甚至流出多、房价不是特别高且人均居住面积较高的城市就不适合。未来租赁市场必须更好地提供终端服务并丰富产品线，才能增加市场黏性及可持续性。“日本住房租赁需求中50%是单身租赁需求，既有年轻单身也有老年单身，由此出现单人餐厅、无人超市、迷你唱吧等，发展租赁市场需要探求人口结构等背后的规律。”
本报记者 汪晓霞
（责任编辑：魏敏）
