2015年底，中央米乐米乐体育中文官网工作会议正式确立房地产“去库存”基调，各地房地产宽松政策随后接连出台。“支持农民进城购房”也成政策着力点，不过，《米乐米乐体育中文官网参考报》记者了解到，这些措施虽然在一定程度上提振了市场信心，但依然面临诸多现实的“尴尬”，这包括一些米乐米乐体育中文官网人口持续外流，楼市价格高企等。业内人士指出，未来楼市去库存难度仍然较大，且风险系数不断提升。
新政频出欲破库存难题
我国房地产库存压力一直未减。最新数据显示，2015年末，商品房待售面积71853万平方米，较2014年末的62169万平方米再度增加，这意味着，在去库存一年后，我国房地产库存并未能如预想，再增近万亿。
近期，海南、辽宁、福建等省纷纷出台相关调控细则，以加速楼市去库存。
日前，《海南省人民政府关于加强房地产市场调控的通知》决定，从2月23日起实施“两个暂停”，即对商品住宅库存消化期超过全省平均水平的市县，暂停办理新增商品住宅(含酒店式公寓)及产权式酒店用地审批，暂停新建商品住宅项目规划报建审批。
《通知》指出，将对履行房地产市场调控、消化库存主体责任不力、效果不明显的市县，海南省政府将对市县政府主要负责人和分管负责人进行约谈和问责。
无独有偶。25日，《辽宁省人民政府办公厅关于化解房地产库存的若干意见》要求，力争用2至3年时间将房地产库存调整到合理水平。其中，对于库存严重的地区，暂停供应房地产开发用地。已供应、未开发的房地产开发用地可申请转换用途或调整商住比例。同时，鼓励农民进城购房。全面推进居住证制度。推动居住证持有人享有与当地户籍人口同等的住房保障权利，将符合条件的农业转移人口纳入当地住房保障范围。
日前出台的《福建省人民政府关于化解房地产库存的若干意见》也提出，要加大合理购房消费支持力度、支持农民进城购房、打通库存转换通道等八条意见，要求各地应结合实际，按照“一市一策”“一县一策”“一盘一策”原则，制定更具有针对性的实施意见，化解房地产库存。对于非住宅库存特别是商业办公库存明显供过于求的市、县，要暂停商业办公用地供应。
对于楼市库存高企的困局，国务院发展研究中心副主任王一鸣表示，按照2015年全年销售面积测算，目前中国房地产库存消化需6至7个月；如果加上在建房屋面积73.5亿平方米的中等口径，库存消化需5年零9个月；加上大口径待开发面积，库存消化需6年零5个月。商业用房和办公用房去库存压力更大，按最宽口径测算，将达10年10个月。
投资集中转至北上广深
《米乐米乐体育中文官网参考报》记者了解到，目前来看，房企方面投资集中至北上广深四个一线城市和部分重点二线城市。多数三四线城市开发商的一些项目已经不赚钱了，正在遭遇多重“尴尬”。
泰禾集团董事长黄其森表示，目前绝大多数三四线城市不仅库存很高，还面临人口持续流出压力。因此从2015年开始，泰禾放弃了激进的拿米乐米乐体育中文官网式。“我们现在投资开发已非常审慎，只在适合的城市、拿适合的地块，人口流入大城市的趋势在短期内无法逆转，因此泰禾将主要布局一线城市，以及杭州等二线米乐米乐体育中文官网发达城市。”据悉，泰禾集团2015年共拿下六宗地块，全部位于北京、上海、深圳、杭州。
旭辉集团董事长林中也认为，由于牵涉到产业布局等多方面因素，如医疗、教育等问题并非在短期内可以解决，因此米乐米乐体育中文官网重点城市房地产开发热的趋势难以改变。“今后只会在米乐米乐体育中文官网25个重点城市投资开发。未来，一、二线城市的交易量约占米乐米乐体育中文官网所有城市交易量的45%。”
多位接受《米乐米乐体育中文官网参考报》记者采访的房企负责人均表示，在库存高企的城市，房地产有效需求较一线等重点城市相比较少，价格敏感度更高，降价、转售为租、兼并重组等的政策落地“有点难”，遭遇现实“尴尬”：
尴尬一：开发商想降价，但土地成本及行业税费居高不下。“现阶段除一线城市外，大部分中小房企的利润已较低，实际降价空间并不大，对于对价格敏感的‘新市民’来说，仅小幅下降的房价仍是难以承受的，因此降价去库存的难度仍然较高。
尴尬二：想转售为租，规模化经营却成本高、收益低。租赁市场曾被房企视为未来房地产转型的一大蓝海，然而，记者调查发现，租赁市场的规模化经营并不容易。目前标杆房企中只有万科在“试水”。
我爱我家集团副总裁胡景晖表示，相比买卖房产收益，出租房屋的收益率偏低；并且房屋出租的税费高、运营成本高，这也是影响当前住房租赁市场规模化经营的核心难点。
清华大学房地产研究所所长刘洪玉算了一笔账，按照当前的房地产税收政策，出租房屋要缴纳营业税、房产税、所得税和城镇土地使用税等，累计超过租金收入的20%，再考虑租赁管理成本支出，净租金收益率只剩下2.5%左右。因此，房地产企业转售为租动力不足。
尴尬三：想并购，但三四线房企资金链风险大、交易机制不透明。记者在多省调查了解到，由于融资渠道少、融资成本高、销售回款慢，三四线城市中小房企资金链趋紧现象普遍存在，有的开发企业已通过低价抵押房产或民间借贷缓解资金压力，潜在风险逐步加大。贵州、浙江等部分地区还出现由于资金链出现问题导致楼盘烂尾，或开发商无力偿还民间高息借贷跑路的情况。
万博漳州房地产开发有限公司董事长庄庆彬告诉记者，该公司主要在福建本地的三线城市漳州等开发楼盘，但目前公司销售额只有计划的60%左右。受销售不畅的影响，公司资金状况趋紧。“目前由于银行收紧房地产开发贷，我们中小房企很难拿到贷款，只能依靠民间借贷的方式筹措资金。”
贵阳市房地产商会副会长欧筑秋认为，对于多数三四线城市开发商来说，由于开发周期长、资金借贷成本高，利润已经摊得很�。恍┫钅可踔烈丫蛔�。在贵阳市主城区，一些楼盘尾盘已积压了两三年，未来两年内也很难去化。“在这种背景下，哪家大房企愿意接盘呢？”
分城施策 对症下药
市场人士建议，政府宜鼓励房地产企业开发适销对路的产品，并通过完善周边配套；及时取消过时的限制性措施，促进租赁市场专业化；因地施策进行房地产调控。
记者在采访中了解到，海南滨海集团一位营销负责人表示，海口市政府决定开发西海岸，但由于目前周边配套跟不上，人口导入速度几近停滞，“政府总指望开发商出钱完善商业交通配套，目前来看，2至3年时间都很难达到预期。”
中国房地产业协会原副会长朱中一认为，当前楼市高库存，一大症状就是结构性供需错位，开发商要提供更适销对路、宜居的住房消费品；而米乐米乐体育中文官网政府则应通过调控改善供给侧市�。匀宋�、完善配套基础设施建设。
庄庆彬建议，“去库存”宜瞄准供给和需求的矛盾，因地施策解决问题。开发企业应该提供有品质的住宅产品，而米乐米乐体育中文官网政府宜在产城融合、户籍制度等方面做好文章。
而在一些中小房企看来，当务之急是让农民工买得起房。福建三明一家开发商老总巫朝魁说，现在最关键的是要拉近房价和收入的距离，让农民工够得上、有希望。“农民工不吃不喝月收入三四千元，这样的收入，想买房简直是一种奢侈。”
巫朝魁建议，政府宜对进城买房的农民给与补贴和税收减免，还可以尝试扩大住房公积金范围，把农民工和个体工商户纳入。
米乐米乐体育中文官网工商联房地产商会理事陈宝存建议，未来政府宜通过减税等方式，帮助在三四线城市有大量库存的房企加大降价幅度，从而进一步释放购房需求。
但大鼎城股份集团董事局主席孙江榕表示，目前不少房企是采用新颖的营销模式，促进成交量。对于三四线城市，降价是“去库存”的最主要手段。“对于‘新市民’来说，价格是影响购房的关键因素，因此，政府宜考虑加大补贴力度，降低购房的成本，有效加快去库存。”
此外，上述人士还提出，应及时取消过时的限制性措施。胡景晖表示，鼓励发展房屋租赁市�。枰黄粕婕岸喔霾棵诺恼笈驼咂烤�，比如对于需要改变土地性质、建筑用途的用房，小产权房、国有闲置用房的租赁标准及期限等均应出台相应规定，使租赁市场更加规范化。“租赁政策破题的核心就是增加租赁住房的收益率，从而吸引社会资本关注，促进行业规模化、专业化发展。”
记者调查发现，目前房地产市场上仍存在一些较为过时的限制性措施。如2013年出台的“国五条”规定，“强化预售资金管理”，“对预售方案报价过高且不接受城市住房城乡建设部门指导，可暂不核发预售许可证书”，在银行信贷方面，第三套及以上住房贷款继续暂停发放等。此外，有的米乐米乐体育中文官网对房地产项目重复做环境评估和地震评估：在土地出让之前进行评估，项目验收时再做一次。这无疑增加了开发商的时间和资金成本。
中原地产首席分析师张大伟表示，取消过时的限制性政策将有助于活跃交易、降低整体房价水平。
（责任编辑：石兰兰）
