中国社会科学院财经战略研究院3日发布《中国住房报告(2015-2016)》。报告指出，2015年房地产市场的住房形势超出预期。一方面投资增速呈俯冲式下降，对米乐米乐体育中文官网增长直接贡献几乎为零；另一方面，库存高企，去化压力增大，商品住房过剩总库存高达21亿平方米，仅现房库存去化就需23至24个月。与此同时，住房市场步入“结构性过剩”时代，内部结构失衡，“一线城市供求矛盾突出”与“三四线城市供过于求”并存。
报告称，2016年中国楼市内部条件与外部环境并不乐观，在此背景下，房价存在较大幅度下跌的波动运行可能性，但由于宏观政策进一步宽松，房地产市场不会硬着陆。
加剧 现房库存去化周期高达24个月
报告指出，今年以来，虽然宏观政策一再宽松，商品住房库存去化却难见好转。作为代表开发商预期、潜在库存以及市场需求的新开工面积、施工面积以及竣工面积三个典型指标，虽然整体趋缓，供应量减少，但待售库存压力却没有较大缓解。
具体来看，新开工方面，自年初以来同比持续下滑，2月到9月之间累计额的同比增长率甚至为-13.5%到-20.9%。施工面积方面，自2004年10月8.8%的同比增幅逐步放缓至2015年8月的0.2%。竣工方面，则仅维持在-10%到-20%。
尽管投资、施工等数据大幅放缓，但新建商品住房待售量却未减，截至10月底，新建商品住房待售面积为43654万平方米，同比上升14%。
中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，宏观政策刺激力度加大，特别是信贷宽松，促使5月以来住房销售速度显著提升，但市场观望情绪浓厚，仍未扭转库存高企的现实，也再次说明了库存的严峻性。
“商品住房过剩总库存量高达21亿平方米。”倪鹏飞说。报告指出，目前现房方面，去化超过18个月以上的过剩1亿平方米，期房方面，去化超过2年的过剩面积达19.96亿平方米。
以2015年商品住房总库存计算，总库存预计达39.96亿平方米，其中，期房库存即在建房待售面积35.7亿平方米，去化周期达4.5年，现房待售面积方面，库存4.26亿平方米，去化周期为23个月。值得注意的是，按照最大合理库存存销比例，商品住房合理总库存仅为22亿平方米，其中，现房库存去化周期18个月，面积为3.21亿平方米，期房去化24个月，涉及15.78亿平方米。
去化周期方面，目前现房库存高达23至24个月，远高于6至18个月的合理区间，较2012年的11个月左右更是大幅上涨。
失衡 住房市场步入“结构性过剩”时代
报告指出，当前我国住房市场一个很突出的问题是，住房市场发展严重失衡，结构性过剩与结构性短缺并存。一线城市住房供求矛盾突出，房价畸高；三四线城市及部分二线城市住房市场呈现阶段性过剩，库存高企，房价下跌。
社科院财经战略研究院邹琳华博士表示，过去十年，在快速城镇化与工业化浪潮的推动下，城镇住房整体呈现供不应求态势。但2014年以来，住房总量“供不应求”时代淡出，“结构性过剩”时代到来。
邹琳华表示，虽然住房总量短缺时代已过去，三四线城市住房短期过剩明显，但由于人口的净流入及收入水平的提高，一线城市住房现阶段仍存部分短缺。
同时，在部分大城市，住房面积狭小和职住不平衡等结构性短缺问题严重。而许多二线城市如西安、青岛等，都出现了大户型优质住宅销售状况较好，而90平方米以下的小户型销售遇冷的局面。
报告指出，在内部结构性过剩严重、外部环境趋于恶化的条件下，如果仍继续原有的“米乐米乐体育中文官网房地产化”导向，刺激住房消费以维系高房价与米乐米乐体育中文官网高增长，将加重住房结构性过剩。
倪鹏飞表示，过去十年，虽然住房市场促进了米乐米乐体育中文官网快速增长，但被作为宏观米乐米乐体育中文官网支柱与米乐米乐体育中文官网政府财源，也承载了过多的压力。“房价被认为可涨不可跌，也使城镇居民家庭负担过重，进而影响米乐米乐体育中文官网内需不足，产业转型乏力。”
预警 明年房价或较大程度下跌波动
倪鹏飞表示，2015年6月后，房地产销售面积一改同比下降趋势，出现明显的回暖趋向，升中企稳。但在宏观米乐米乐体育中文官网下行压力、结构调整与短期增长有冲突的背景下，不能保证2016年房价稳定的可持续性。考虑到宏观政策影响与自我调整程度，2016年房价或存在较大程度下跌波动的可能。
此外，倪鹏飞指出，在政策激励下，2015年商品房销售量接近2013年峰值水平，改善性需求大幅释放。但从目前来看，销售增长却显乏力，库存压力缓解有限。因此，2016年住房市场回暖基础不稳，波动风险较大，分化或趋于严重。但他同时表示，由于金融环境宽松，购房信贷成本处于历史低点，因此，房价并不会出现硬着陆，仍以相对稳定为主。
报告建议，住房市场发展应与转变米乐米乐体育中文官网增长方式相结合，通过适度藏富于民，实现住房市场与米乐米乐体育中文官网社会的协调发展。如出台按揭贷款利息抵扣个人所得税政策，降低购房还款负担，实现居者有其屋和藏富于民双重目标。对居民家庭购买首套普通商品住房提供购房补贴和利息补贴。
“应减免普通商品住房交易税费，促进自由迁徙和居住条件改善。”倪鹏飞表示，应扩大契税优惠，所有普通商品住房契税均按1%的优惠税率收�。蝗∠�2年限制，所有普通商品住房交易免征营业税；取消自用5年及唯一生活用房限制，所有出售普通商品住房的所得均免征个人所得税；对于卖一买一的换房需求除给予税费减免外，还可给予适度财政补贴。
对于供给端，倪鹏飞表示，应减少开工，扶持开发企业转型升级。例如主业不是房地产的开发企业转型时，在土地用途调整、行政审批、税费方面给予部分扶持。并鼓励企业并购重组，以减少烂尾风险。
而对于房价畸高、住房供需矛盾突出的热点城市，倪鹏飞表示，应加大普通住房土地供应，加快住房用地入市节奏，对未完成供地任务的城市将调减整体供地指标作为惩罚。同时在补交土地出让金和科学规划的前提下，支持商改住、工改住。
倪鹏飞表示，未来三大政策目标包括去库存、防风险、促投资。具体来看，加快对未来5年总供给的88.2亿平方米库存的消化，并保持价格平稳，防止大起大落，带来违约风险。投资负面，促进投资维持10%左右的增速，恢复正常水平。
（责任编辑：石兰兰）
