近期最热门的话题就属“全面二胎放开”了，段子、吐槽、神回复就在微信朋友圈和微博里蔓延开来。尤其是“二胎拯救楼市”、“二胎刺激换房”等等直接引燃了本就躁动的楼市。各大开发商更是抢得一手好头条，纷纷更新广告牌、广告语，争先恐后地往二胎上靠。但被忽视的是，全面放开二胎并不等于全民要生二胎，尤其是对于北京楼市，之前实施的单独二胎政策被证明对市场的影响并不大。因此，此番的全面放开二胎虽然被开发商视作人口红利，但短时间里还没有兑现的可能。
“二胎”成楼市新广告
近日，“全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策”刚一出台，就被反应迅速的开发商嗅到了新的商机：二胎放开给楼市带来重大利好；二胎放开将有效刺激换房需求；二胎放开将是未来房地产发展的人口红利等等，诸如此类的说法被迅速移植到了项目的户外广告，宣传语上。
上周，北京青年报记者在顺义看见某项目在户外广告上，打出了“二胎政策放开，两房怎够？”的广告语，主推90-235平方米的三至四居。
无独有偶，另一个改善项目也推出了“多送一间房，二胎也有房”的广告，宣称买三房得四房。北青报记者现场了解到，该项目主打的160平方米三居室，原本就有一个8平方米左右的设备间作为赠送部分，这次二胎放开政策出台后，项目迅速将赠送设备间后的户型描绘成了符合二胎改善的四居户型，以此吸引购房人。
“这两天确实很多人电话咨询，都是改善需求，最满意的也是多赠送的一间房，认为可以满足未来的需要。”该项目售楼员对北青报记者表示。
开发商如此热衷二胎效应，正是看好了未来人口红利对楼市的刺激，巴不得迅速将未来的利好变现。“全面二胎政策无疑为低迷的楼市，刀刃上的白银时代打了一针强心剂。”首都米乐米乐体育中文官网贸易大学教授赵秀池认为，全面放开二胎政策对房地产业既有预期效应，也有现实效应，对房地产业是重大利好。
赵秀池表示，全面二胎消息既出，房地产股等相关股票就涨起来，显然是人们心理预期的体现。展望未来，全面二胎政策必定是要实施的，人口是真的会增加的。有人预计，未来四年即将多生育2500-5212万婴儿。随着人口的增加，一系列相关的需求也会增加，包括住房、学校等。
不仅如此，随着人口的增加，家庭规模的变化，房地产的数量和结构都会发生相应变化。三房、四房的户型会成为主力户型，学区房将更加受到追捧。
持类似观点的还有易居研究院副院长杨红旭，他表示允许普遍二胎政策对于楼市应属重大利好。因为楼市需求与人口有关。全面放开二胎限制，将明显促进人口增长，而且十几年后将增加劳动人口数量，小幅再现人口红利，既有助于米乐米乐体育中文官网增长，也有利于楼市需求。
二胎实际主观执行率并不高 人口红利有限
不过，二胎政策的利好似乎也有被躁动的楼市提前透支的可能。中原地产首席市场分析师张大伟就表示，并不看好二胎放开对楼市的刺激。此前单独二孩放开后，生育意愿并不高。至少到目前为止，单独二孩政策对市场影响并不大。数据显示，之前实行了几年的单独二胎的政策，米乐米乐体育中文官网条件满足的一共有1100万对夫妇，截至今年5月只有145万对夫妇向政府提出申请，而最后真正生育二胎的只有80万对，也就是说二胎主观执行率只有8%左右。
北京的数据也显示，截至9月30日，北京市“单独二孩”申请数和办证数，分别为53034和48392例，所谓的新人口红利并不像想象中那么高。另外，在抚养教育成本越来越高的情况下，二胎虽然全面放开，但未来十几年里，具体执行会怎么样并不乐观。张大伟就表示，有实力生二胎的，即使没有放开政策，也一直没被抑制过。所以单独政策后，增加的生育数量非常有限。
并且，在张大伟看来，放开二胎对改善型需求的影响也要因地而异。一方面，三四线城市普遍都是三房、四房甚至更大的户型，因此改善型购房需求有，但并不是特别明显。另外，一线城市因为生活成本十分高昂，人们的生育意愿并不强烈，放开二胎的影响相对较小。因此，他认为二胎政策放开对米乐米乐体育中文官网楼市的影响还是被高估了。
限购紧箍咒仍在 最热销的三房可能陷于尴尬
虽然开发商方面看好放开二胎后的改善换房需求，但需要指出的是，目前限购紧箍咒仍旧存在，并且通州限购还再次加码。因此，换房改善至少在北京短期内是不会有明显体现的。
不过，在楼市成交中，被认为在二胎放开中最受益的大户型在近年来确实更受欢迎。中原地产数据显示，从2014年2月21日,北京正式实施“单独二孩新政策”前后的纯商品房住宅市场数据看，3-4居的成交量从过去20个月的45%扩大到现在的50%，改善需求明显增加。
对此，有业内人士表示：家庭“普遍二孩”后，楼市最大的变化就是四房变成刚需改善品。生了二胎，三房户型显得也不够住了。孩子小时候尚且可以用上下床过渡。但如果孩子长大，还是需要一定的个人空间。因此，想要三代同堂，就必须父母一间，孩子一人一间，老人一间，所以四房才是刚需产品。
此外，也有中介人士就认为，二孩政策的实施，会令当下房产市场上最热销的三房陷于尴尬的地位。因为作为刚需户型，三房总价比两房要高，但作为改善型产品，三房却又不能满足家庭未来的居住计划。有条件的家庭将会一步到位购买四房。
同策咨询研究部总监张宏伟就表示，一些反应神速的开发商，已经行动起来借势吆喝，为四房复式户型大做宣传。
除了户型结构的差异，二胎对于楼市的刺激还将体现在学区房上。张大伟说，对于二胎家庭来说，相当于每人只花费学区房的一半价格。所以，全面放开二孩政策后，米乐米乐体育中文官网各地学区房的地位将更加不可动�。考叭攵撩畹恼嵋步⒓ち�，学区房的价格可能更加坚挺。
文/本报记者 李桁
（责任编辑：杨淼）
