●政府将刺激住房需求作为拉动宏观米乐米乐体育中文官网的重要手段，购房融资成本降低，金融杠杆加大，支持了改善性住房需求的释放，也吸引了特大城市投资投机需求的提前进场。
●我国产业结构正面临深刻转型，第三产业在米乐米乐体育中文官网总量中的比重将不断上升，而第二产业在米乐米乐体育中文官网总量中的比重将趋于下降。由于第三产业主要集中于一、二线城市，而第二产业则是三、四线城市的重要米乐米乐体育中文官网支柱，这种产业结构转型实际上指明了未来的城市的人口分布蓝图。
●下半年一二线城市开发企业将率先加大补充库存力度，带动一二线城市土地市场回暖和开发投资回升，这对宏观米乐米乐体育中文官网增速将有一定的拉动效应。
2015年上半年，中国楼市在金融显著宽松、政策刺激力度空前、股市大起落等重大事件的综合作用下，经历了由全局性低迷到销量显著回升、局部房价反弹的转折。由于不同区域市场住房库存下降速度不一，下半年中国楼市存在结构性的房价快速上涨风险。
上半年楼市回顾：
销量逐步回升，房价局部反弹
2015年上半年，在宏观刺激力度加大特别是金融宽松的大背景下，房地产交易回升。一二线城市率先完成去库存过程，房价止跌反弹。三四线城市由于前期库存过高、需求相对疲软，房价仍延续2014年的跌势。由于总体库存较高，开发投资仍惯性下滑，拖累了宏观米乐米乐体育中文官网增速。在热点城市，投资投机者也开始提前进场。
一二线城市房价率先反弹，三四线城市房价延续调整。随着宏观刺激力度的加大，2015年5月，中国大中城市房价扭转了自2014年5月以来的跌势，出现了一定程度的价格反弹。100个大中城市样本住宅平均价格上涨为10569元，比3月份上涨了46元。从环比看，2015年3月，100个大中城市中，房价环比上涨的有43个，持平的有2个，环比下降的仅55个。到2015年5月，环比上涨的城市增至48个，房价环比下降的城市降为52个。从同比看，2015年5月，房价同比下降的城市为87个，同比上涨的城市为13个，房价突破上年同期高点的城市个数与3月份相比未发生变化。
在宏观需求刺激下，不同城市库存去化速度不一。一二线城市库存去化速度较快，房价结束调整率先反弹。三四线城市库存仍然较高，延续2014年二季度以来的跌势。2015年3月，一线城市房价微涨，二三线城市房价齐跌。100个大中城市中，一线城市房价指数环比上涨0.03%，同比下降1.73%；二线城市房价指数环比下降0.35%，同比下降5.58%；三线城市房价指数环比下降0.07%，同比下降6.27%。到2015年5月，一线城市房价涨速加快，二线城市房价止跌反弹，三线城市房价继续下跌。100个大中城市中，一线城市房价指数环比上涨1.48%，同比下降0.05%，二线城市房价指数环比上涨0.25%，同比下降5.11%，三线城市房价指数环比下降0.35%，同比下降6.29%。
销量逐步回升，库存增速减缓。2015年下半年，中国商品住房销售量增速显著回升。2015年3月，中国商品住房累计销售面积为16，078.80万平方米，同比下降9.8%。商品住房累计销售额为10，062.17亿元，同比下降9.1%。到2015年5月，中国商品住房累计销售面积为31935万平方米，同比持平，表明二季度销售速度加快。商品住房累计销售额为20732亿元，同比增长5.1%。随着销量回升，库存增速减缓。2015年3月底，中国新建商品住房待售面积42，817万平方米，同比增长23.5%。到2015年5月底，中国新建商品住房待售面积增加至43，025平方米，同比增长21.9%，增速比3月底下降1.6个百分点。
总体住房库存仍处高位，开发投资增速惯性下滑。由于总体住房库存水平仍处较高位，二季度开发企业主要以去库存为主，对于投资购地积极性不高，开发投资增速惯性下降，对宏观米乐米乐体育中文官网增速形成拖累。2015年3月，中国商品住宅开发投资累计额为11156.219亿元，同比增长5.9%。到2015年5月，中国商品住宅开发投资额累计为21，645.00亿元，同比增长2.9%，增速比3月份下降3个百分点。2015年3月，中国商品住宅累计新开工面积为16，791.32万平方米，同比下降20.9%。2015年5月，中国商品住宅累计新开工面积为35，091.00万平方米，同比下降17.6%。
政策刺激力度加大，投资投机需求进场。政府将刺激住房需求作为拉动宏观米乐米乐体育中文官网的重要手段，购房融资成本降低，金融杠杆加大，支持了改善性住房需求的释放，也吸引了特大城市投资投机需求的提前进场。宏观政策刺激是促成2015年下半年住房销售速度显著提升的重要原因。2015年1季度，中国GDP同比增速降至6.95%，为2009年2季度以来的最低点。出于对宏观米乐米乐体育中文官网不景气的担忧，中央政府加大了住房需求刺激力度，住房信贷政策显著趋于宽松。
当前主要问题：
区域市场发展失衡
结构性过剩与结构性短缺并存
当前我国住房市场最大的问题是，区域住房市场发展严重失衡，结构性过剩与结构性短缺并存。一二线城市住房供求矛盾突出房价畸高，三四线及以下城市住房阶段性过剩库存高企。不恰当的宏观刺激政策，一方面可能引发一二线城市房价快速上涨，另一方面还将加剧三四线城市未来的过剩。
三四线城市短期供过于求，去库存将是首要任务。过去十年，在快速城镇化与工业化浪潮的强力推动下，城镇住房整体呈现供不应求的态势。一方面，大量农村人口涌入城市，形成巨大的住房刚性需求。另一方面，工业大发展、米乐米乐体育中文官网起飞所带来的国民家庭收入快速增长，必然催生大量改善家庭原有居住条件的诉求。与此相对应的是，我国原有的城市规模狭小、住房老旧，无法满足爆发性增长的住房需求。但2014年以来，住房“总量供不应求”时代已经淡出，“结构性过剩”时代已经到来。城镇化与工业化作为过去十年住房市场发展的超级引擎，目前都处于减速状态。米乐米乐体育中文官网增长进入所谓的“新常态”，城市米乐米乐体育中文官网结构正面临着巨大的转型升级压力。由于收入增长决定人口流向，米乐米乐体育中文官网减速也意味着城市对人口的吸引力正在减弱。在需求总量退热的同时，中国城镇住房却已经累积了巨额的存量，并且仍在按以往的惯性高速增长。特别在一些三、四线城市，商品住房积压现象已经很严重。2014年，尽管政府对住房需求管控政策已经趋于宽松，但住房市场仍然在主动下调。这表明，住房市场形势正由总量供不应求进入结构性过剩阶段。此外，过去十年，各米乐米乐体育中文官网政府通过“高铁新城”、“金融中心”、“沿河新区”等各种题材，遍地开花式地开发建设了数量庞大的新城。随着房地产热的退潮，其中有一部分可能沦为鬼城或空城。
一二线城市住房仍将供不应求，扩大供给仍是主线。虽然住房总量短缺的时代已经过去，三四线城市住房短期过剩明显，但由于人口的流入及收入水平的提高，一二线城市住房仍将存在一定程度短缺。我国产业结构正面临深刻转型，第三产业在米乐米乐体育中文官网总量中的比重将不断上升，而第二产业在米乐米乐体育中文官网总量中的比重将趋于下降。由于第三产业主要集中于一、二线城市，而第二产业则是三、四线城市的重要米乐米乐体育中文官网支柱，这种产业结构转型实际上指明了未来的城市的人口分布蓝图。未来一段时间三、四线城市人口总体将持续外流，而一、二线城市人口总体将继续保持流入态势。三、四线城市目前商品住房高库存及滞销问题已经较为严重，而其未来一段时间内的人口又呈流出态势，住房供给结构性过剩问题必将会更加突出。而一二线城市随着人口的继续流入住房仍将供不应求，扩大供给仍是楼市发展主线。
出现过剩的主要是区位和配套条件差的住房，优质住房仍将短缺。虽然从量的方面看，中国城镇商品住房已经出现结构性过剩。但从质的方面看，很大一部分家庭居住条件仍然较差，狭小公寓、老旧公寓或不成套住宅占存量住房的比重很大。随着人们收入的增长和对生活品质要求的进一步提升，对优质住房的需求还将稳步增长，优质住房仍然具有一定的稀缺性。
当前住房需求刺激政策将加剧住房市场结构失衡。历史经验表明，在米乐米乐体育中文官网增速下降的条件下，政府容易走上利用过刺激住房需求保住米乐米乐体育中文官网增速的旧路。当前中国米乐米乐体育中文官网的增长主要靠投资拉动，而住房投资当前固定资产投资的主体。如果再考虑到上下游产业的作用，住房产业对宏观米乐米乐体育中文官网的拉动作用举足轻重，是名副其实的国民米乐米乐体育中文官网支柱产业。住房建筑及装饰行业也将吸纳大量农民工就业，具有极重要的社会稳定意义。此外，住房市场的景气度将直接影响公众的米乐米乐体育中文官网信心。在目前全球米乐米乐体育中文官网不景气，中国米乐米乐体育中文官网增速也不断下滑的条件下，政府必然寄希望于通过刺激房地产市�。幢Ｖっ桌置桌痔逵形墓偻龀び肷缁岬撞憔鸵�，提振米乐米乐体育中文官网信心。刺激住房市场成为政府保证米乐米乐体育中文官网增长的一个重要筹码。
但是，单一住房需求刺激政策将加大宏观米乐米乐体育中文官网风险和房地产市场不稳定性，使一二线城市房价短期飞涨，三四线城市过剩现象更加严重，从而阻碍房地产市场改革的深化。在市场相对过剩时代，住房市场仍蕴含着巨大的潜在需求，需要通过深化供给机制改革才能加以释放。让城镇居民能够较低成本地获得高品质、个性化的住房，是启动住房改善性需求的关键。单纯的住房需求刺激政策只能扩大住房投机，加大住房过剩水平，难以有效提高居民住房条件。特别是金融刺激政策，还容易带来通胀、金融不稳定等严重后果。
下半年楼市展望：
一二线城市快速上涨
三四线城市相对稳定
总体而言，2015年下半年，一二线城市房价可能加速上涨，三四线城市稳中有降或稳中有升。房地产开发投资缓慢回升，带动宏观米乐米乐体育中文官网增速向好。
一二线城市去库存速度加快，存在快速上涨风险。在宏观金融刺激、住房需求的行政管制政策不断松绑及股市财富效应等的综合作用下，预计下半年一二线城市住房销售将继续加速。由于2014年以来住房开发活动进入阶段性低谷，短期后继供应难以迅速放大。当库存被消耗到低于合理值时，住房将出现短期供不应求的局面，房价有可能加速上涨。买涨不买跌的惯性将进一步推动住房交易的放大。这个时间节点大约在2015年3季度未到2015年4季度。
三四线及以下城市以去库存为主，房价相对稳定。三四线及以下城市面临着住房库存水平高、人口老化、产业结构转型困难、需求增速较低等问题。即使销售速度有所加快，短期库存水平短期难以下降到合理值范围内。稳价走量将仍是三四线及以下城市2015年下半年的主线。具体到不同的城市，房价可能小幅上涨或下跌。
开发投资缓慢回升，带动宏观米乐米乐体育中文官网增速触底回升。随着销售速度加快库存水平降低，下半年一二线城市开发企业将率先加大补充库存力度，带动一二线城市土地市场回暖和开发投资回升，这对宏观米乐米乐体育中文官网增速将有一定的拉动效应。
(邹琳华 作者单位：中国社会科学院财经战略研究院)
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