◎每经记者 林东岳 卢曦 王杰发自上海、北京
前不久，国务院总理李克强米乐米乐体育中文官网两会上在回答中外记者提问时透露，将出台更多措施来推动“大众创业、万众创新”。在政府为市场清障搭台的同时，市场早已开始行动。在房地产界，3月初万科原高级副总裁毛大庆辞职创业事件，使“中国版WeWork”及其商业模式一夜间吸引无数眼球。
据《每日米乐米乐体育中文官网新闻》记者了解，其实中国版WeWork早在几年前就已有落地，那么其现实生存状态如何？这类企业究竟靠什么来盈利？在这一平台上，创业企业与天使投资们又是如何考量？这一模式能否给高空置率的写字楼市场带来希望？
由于互联网米乐米乐体育中文官网和创意产业的风行，大量创业者需要价格低廉、品质有保证又有浓郁创业氛围的办公场所，这在某种程度上促成了“中国版WeWork”的兴起，比如SOHO 3Q、蜂巢办公空间、世鳌国际等等。
SOHO中国董事长潘石屹曾表示，虽然自己不会设立风投基金，但是会邀请天使基金进入SOHO 3Q。蜂巢CEO张鹏则表示，公司会提供金融服务支援，旗下有金融合作伙伴，不仅会提供办公空间，也要做企业孵化器。还比如瑞安房地产在上海杨浦区开发的“创智天地”，也与天使投资合作，同时这里活跃着宽带资本、农天资本、遨问投资、大学生创业基金、快创营等投资机构。
但是，上海一家产业园的副总告诉《每日米乐米乐体育中文官网新闻》记者，目前所谓的“孵化器”或者“天使基金”其实都不挣钱，真正挣钱的还是房地产。开发商引进天使基金的目的，还是为了吸引租客，并能争取一部分产业支持政策。
上述说法多少为中国版WeWork的未来投下一丝阴影。虽然中国版WeWork客观上能够增加写字楼的租赁需求，但其“挂羊头卖狗肉”的运营方式似曾相识，让人联想起类似的旅游地产、养老地产等概念，能够走多远还是一个未知数。
对创业者来说 高昂的租金戳中了“痛点”
《每日米乐米乐体育中文官网新闻》记者了解到，与传统的创业孵化园相比，目前服务式办公空间对入驻客户的准入门槛较低，基本上只要能提供合法的身份证明并及时交付租金，任何个人或者团队都可以进场办公，并享受所有的公共服务。
上海一家孵化园的负责人在接受采访时表示，这种针对个人的办公租赁，打破了传统思维束缚，使商业地产有了更多潜在客户；但是较低的入驻门槛也令租户层次和质量良莠不齐，其中真正的创业团队数量可能比较有限。
据了解，服务式办公室的租赁时间普遍较短，SOHO 3Q的最短租期仅为一周，最长也只有12周，蜂巢办公空间的收费也是以月为单位。尽管租期到了可以续约，手续也不复杂，但如此短暂的租期设置，很明显，其主要的出租对象是那些不需要长期办公的小企业主、本地市场开拓者、办公室暂时紧缺者和过渡时期使用者等。
不久前，SOHO中国董事长潘石屹曾表示，短租服务的对象不仅仅是创业团队，服装设计师、自由撰稿人等，一切有办公短租需求的人都可以通过网上预约，到SOHO 3Q来办公。
从价格上来说，服务式办公室也要比一般办公楼的租金昂贵。据《每日米乐米乐体育中文官网新闻》记者测算，北京望京SOHO建筑面积为5091平方米，共计655个座位，如果满员的话，那么一个工位的单价为18元/平方米/天，而周边写字楼的价格普遍为6~9元/平方米/天。在蜂巢办公空间徐家汇店，一个工位的价格为4000~7000元/月，一个标准工位面积约为20到30平方米，租金约为6.5~10元/平方米/天，高于周边办公楼5元/平方米/天。
相对高昂的租金费用对创业团队而言是没有吸引力的，尤其是那些有初期租用需求的创业者，创业成本对他们而言是一笔不小的开支。一名创业者对《每日米乐米乐体育中文官网新闻》记者表示，服务式办公通常提供了很多可以满足他们办公需要的增值服务，但是成本仍然是他们需要操心的主要因素之一。
协纵国际首席执行官黄立冲在接受《每日米乐米乐体育中文官网新闻》记者采访时说，有数据显示，目前中国创业者的“痛苦度”远远高于美国。美国创业者实际上是自由职业者，收入稳定，有足够的支付实力，而中国创业者未来的不确定性很大。
WeWork要做的事情，实际上黄立冲几年前就尝试过了，结论是不能做。因为美国的物业租赁价格与其创业者的收入之比跟中国完全不同。比如，加入同一个会员中心，在美国使用一个月的价格是400~500美元，对美国创业者来说代价不高，在中国也是400~500美元，但却可能是一名创业者一个月或半个月的工资。
如此看来，中国版WeWork除了手续简便、租期短暂的特质外，高昂的费用才真正戳中了创业者的“痛点”。
对运营商来说 核心目的是增加租金收入
尽管不少服务式办公室的运营商都提出创业概念，并声称开放的办公场所为风投提供了绝佳的观察机会，但是从目前中国版WeWork的运营情况来看，“创业乐园”一时还很难落地。而传统孵化园的孵化成功率高达85%，这一数字背后，是较高的准入门槛。服务式办公室正是瞅准了这一利基市�。妹偶鹘系驼庖惶刂世次饣�，但是目前仍停留在概念炒作阶段。
上述孵化园的负责人在接受《每日米乐米乐体育中文官网新闻》记者采访时表示，“由于很多孵化园是公益性质的，因此对入驻的创业团队有准入要求，一般会要求他们提供创业计划书，审核评估通过后才可以进驻，并且会定期要求他们汇报创业进展。当企业发展到一定程度后，为了加大园区企业流转率，他们将会被要求离开孵化园，时间一般在6个月左右，孵化成功率高达85%。”
据了解，这些孵化园很多具有强大背景，他们可以提供与服务式办公室类似的基本服务，也会提供诸如园区企业交流、人事、法律、市场等更多元化的服务，而且这些服务都是免费的，应该说更适合创业者。而中国版WeWork真能成为入驻创业项目的孵化器吗？
黄立冲认为，创业不是假手于人就可以成功制造的，大部分创业都是失败的，只能依靠创业者自己领悟。旁观者只能从大部分“创新想法”中，选择最有可能成功的项目进行投资和引导，并通过分享他们的成功而获利。
黄立冲表示，孵化IT领域企业的想法和概念都很好，但提供的增值服务如何收回成本是大问题。而且，一般企业从成熟到腾飞，正常周期是10年，IT类企业会短些；能指导白手起家创业的人都是稀缺人才；因此，对新创业者盲目提供服务，很可能难以回收成本。
一名业内人士告诉《每日米乐米乐体育中文官网新闻》记者，实际上服务式办公室的核心目的仍然是提高商业办公楼的使用效率，增加租金收入。
在价格高昂的商业物业销售困难的情况下，SOHO为了提高办公楼使用效率，将办公楼化整为零后出租并回收资金，这是比较简易便捷的操作方式。而在蜂巢办公空间的网站上，记者看到了一则信息，称若有闲置办公楼的地产商可以联系他们，他们将加以改造后再出租。
上述业内人士认为，中国版WeWork的主要盈利来源为三类：一是工位费，使用办公桌需要支付部分费用；二是会员费，即享受平台资源需要交费；最后，如果真的有风投“相中”了项目，服务式办公室的运营商可以选择跟投，但此举风险较大。就现状而言，如果办公工位能够充分出租，就已经可以实现盈利。
在毛大庆辞职创办中国版WeWork仅几天之后，就有人以“创客孵化器”概念吸引投资者参与众筹。“采用众筹模式，在北京CBD核心区域的朝外SOHO购置办公场地，建立‘创客孵化器’物理空间，吸引以数字媒体为代表的文化创意产业(包括但不限于互联网、数字传媒、创意创作、文化传播等)的企业或创业团队入驻。”
这个众筹项目位于北京CBD核心区域的朝外SOHO，面积为1074平方米。有限合伙总认缴出资额3600万元，须以现金投资，投资下限180万元，并以180万元递增，上限1080万元，收入来源是租金收入。《每日米乐米乐体育中文官网新闻》记者了解到，朝外SOHO的租金水平报价为7~7.5元/平方米/天，该众筹项目将租金定在6.5~7元/平方米/天。按7元计算，在合伙人不要求使用众筹项目租赁空间的情况下，项目的租金回报率仅7.62%。
由于朝外SOHO的二手房价格较高，上述投资要比直接买朝外SOHO的二手房更有吸引力。代理朝外SOHO二手房销售的一位中介业务员告诉记者，朝外SOHO二手房单价在3.5万~5万元/平方米之间。
一位熟悉众筹的业内人士表示，这场众筹其实是集资购买朝外SOHO的办公场地，然后出租给创业公司，与“创客孵化器”这个项目的关系不大。
中国的创业米乐米乐体育中文官网产业方兴未艾，如何维持源源不断的客源，对运营商是重要命题。如果没有持续稳定的客流，资金回笼就变得异常困难，SOHO 3Q也许可以依靠潘石屹的“明星效应”吸引客源，但对那些非自有物业的运营商而言，租赁物业的选择、客流的数量将会是重要的风险控制因素。
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美国WeWork：目标是发掘初创企业
◎每经记者 卢曦 发自上海
完备的社会保障网络、发达的金融服务，使美国成为一个创业活动最为活跃的国家。服务于海量、轻资产、初创期的企业和个人，WeWork这样一个共同工作空间正在爆红，市值逼近50亿美元。
除了收房租，WeWork还设法让会员们意识到，他们加入了一个丰富的商业网络，可以找到合作伙伴、客户、投资人。根据《福布斯》的报道，WeWork可以称为是“现实版的阿里巴巴”——每月至少有51%的会员和其他会员有一次交易。
WeWork模式爆红市值逼近50亿美元
WeWork是当下美国创业圈的“明星”，不仅给数量庞大的美国小企业主创造了一个共同工作的空间，自己的估值也在快速攀升，被称为“上市在即”的明星企业。
“在美国，很多年轻人都会选择创业，而非一心进入大公司上班。”一位曾在美国求学多年的律师告诉《每日米乐米乐体育中文官网新闻》记者，共同工作模式在美国的爆发，其根基是美国崇尚创业的文化，加上美国金融体系发达、资本活跃，创业的风险被分担，创业者可以在低成本下展开自己的事业。
今年3月，《财富》杂志记者进入WeWork总部，描述了其“类谷歌”式的工作场所。不论你是一个还没有被认可的自由艺术家，或是一个初创公司的小老板，都可以在缴纳400~650美元之后，在WeWork租下一个办公室，并享用一切工作需要的东西。在WeWork官网上可以发现，选择WeWork的包括艺术家、自由撰稿人、初创型企业等。现在，WeWork甚至已经发展到连教育、培训都可以提供了。它是如此的火爆，有人甚至需要排队等待两年。
2010年，WeWork在纽约曼哈顿开始创业，5年后的今天，其估值已经达到50亿美元，在美国有29个工作地点，在欧洲和以色列也有布点。但目前还未进入中国市场。
在服务式办公室这一领域，创立于欧洲、已经进入中国市场的雷格斯是另一个规模较大的代表性案例，公司方面称目前分布着2000个网点，包括750个城市，遍及100个国家和地区。圈内人士告诉记者，雷格斯的模式常被称为“服务式办公室”或“虚拟办公室”。
创业型企业在雷格斯，租期最短可按天选择。雷格斯面对的企业规模是1~500人，并承诺其不需要任何前期投入，这为初创期的企业提供了一个无门槛的办公室。后期，则伴随着企业规模的扩大，可以适时调整办公室规模。
在WeWork的咖啡吧就可能遇到你的投资人
上海嘉煦投资的唐维告诉记者，国外的“WeWork们”本质上都不是靠收租金盈利，发掘优质创业型企业，引入投资或直接投资，才是其目标。
唐维举例说，在上海嘉兴，亚马逊和当地政府合作，在一个孵化器类的园区为初创型企业提供云服务。这一平台经常引入天使A轮投资方，帮助企业经历从0到1的创业过渡期。
唐维说，WeWork和许多众筹网站类似，都是帮助天使投资人给小企业服务的过程中，对项目有更深的了解，这是一个优选的过程，以“大大减少投资的风险，让成功率得到提高”。
WeWork在各路投资人眼中是一个巨大的“项目池”，它通过对空间的设计，创造各种“偶遇”机会，在去冰箱拿食物的过程中、在咖啡吧休息的时候，或许你就会遇到自己的投资人。在情人节聚会上，一边喝点红酒、吃点巧克力，一边聊天，有的人也会直接遇到自己的投资人，根本不用在线上泡很长时间。
WeWork对外宣称，公司目前已有将近15000个会员，他们可以面对面展开协作。公司通过app、正式和非正式的各种活动鼓励会员相互交流。最近的一份调查说，51%的会员会每个月和其他会员做一次生意，比在线的商务关系真实多了。
世邦魏理仕环球研究部资深董事谢晨认为，雷格斯面对的是更大的商业组织，比起WeWork这类面对初创型企业的社区，商业往来的成功率会更高。WeWork要想发掘增值的空间，需要牢记这里涉及的是“人的生意”，更注重人与人之间的交流和交往。
