截至9月底,大部分地产企业的销售业绩都与全年目标距离较大,房企前20强中仅4家前9个月销售业绩达到全年目标的70%以上,其他企业该比例普遍在60%上下。尽管国庆黄金周部分企业取得不错的销售业绩,但要完成全年目标,多数房企四季度面临的去库存压力仍然非常大,尽管限贷政策出现松绑,但仍不排除部分房企后续将采用“以价换量”的策略。
在这样的背景下,房地产企业的格局将再次分化,一些销售业绩较差、融资渠道受限、获取资金成本较高的企业,有可能因为糟糕的财务状况,成为其他房企下一波“猎食”的对象。那些龙头企业尽管同样销售表现不佳,但却可能通过在资本市场的上市、供股、发债等融得大量低成本资金,进而实现规模的壮大,获得收购其他房企的良机。对于大小房企而言,可谓“一边天堂,一边地狱”。
尽管央行的房贷新政以及公积金的异地互认政策,令房地产市场在短期内迅速沸腾,但绝大多数的房地产企业却心存惴惴。克而瑞研究机构和亿翰智库发布的最新数据显示,虽然很多房地产项目传出了涨价声音,但实际上根本不敢涨价。
受市场对房贷政策观望情绪的影响,个别开发商依旧举着降价卖房的大旗,希望能够以价换量获得业绩的提升。
《每日米乐米乐体育中文官网新闻》记者调查发现,在全年即将结束的大背景下,绝大多数的开发商都在为完成最终目标而冲刺。因为他们明白,眼前的利好消息,并没有实质上带来真金白银,要想获取更好的业绩,还需要花大力气促销卖房。
限购松绑效果不大/
克而瑞发布的《2014年三季度房地产市场总结与展望》显示,各地纷纷出台救市举措,实施了3年多的限购政策以迅雷不及掩耳之势“松垮”。在9月的最后一天,央行和银监会突击联合发文重申首套房贷优惠以及松绑调整“限贷”政策。
但三季度商品房销售面积与销售额降幅持续扩大,土地成交量价齐跌,底价成交、流拍成为不少城市房地产市场常见现象,米乐米乐体育中文官网政府财政压力骤然上升。
从国家统计局的月度数据来看,三季度米乐米乐体育中文官网商品房销售面积和销售金额继续呈现负增长的态势,且降幅较上半年的水平进一步扩大,都创出了年内最低值。1～8月份,商品房销售面积64987万平方米,同比下降8.3%。商品房销售额41661亿元,同比下降8.9%。
从近三个月的具体表现来看,6月份的成交曾有过短暂的回升,但7、8月份便再度掉头向下。7、8两月是年中相对的淡季,特别是在今年市场大环境不佳的情况下,很难出彩,房地产销售面积和金额的降幅逐步扩大,真实反映了目前市场的成交低迷。
在米乐米乐体育中文官网政府主导的以取消限购、调整信贷为主力的“救市”政策提振下,开发企业也以此为契机,抓紧推盘并贯彻“以价换量”策略,项目让利幅度进一步扩大。
事实上,尽管有人认为北上广深不会降价,但一线城市的房价下调幅度并不“温柔”。
上海项目绿洲康城金邸近期对外宣布,楼盘原均价4.6万元/平方米,现降至均价2.88万元/平方米,降幅最大可达37%。《每日米乐米乐体育中文官网新闻》记者就此致电该楼盘销售人员,据其介绍,该楼盘目前有精装修和毛坯两类房源,价格分别是“三万多和两万多”。刚刚入市的只有20套房源,未来可能继续加推,但价格未定。
上述项目的销售负责人孙华良透露说,尽管央行9月30日出台了最新的房贷政策,但是购房者的观望氛围仍然浓厚。尤其像绿洲康城金邸这样的改善型需求依然在观望,这导致了绿洲康城金邸选择脱去“豪装”,以较低的销售价卖出房子。
亿翰智库认为,政策松绑后的一个显著效应是开发商积极推盘,但深究其定价可发现,“以价换量”的思路非常明显。
从九月上旬到十月,开发商借政策松绑的时机,推动了成交量的上升。
小开发商资金链临考验/
对于开发商来说,价格并不是他们最关注的要素,成交量决定了他们能否平稳“滚动”资金链。
来自仲量联行的数据显示,上海一手商品住宅成交量在7月和8月分别环比下降2%和7%;进入传统销售旺季的9月,成交量环比上涨31%,但较去年同比下降40%;第三季度成交面积共计222.8万平方米,环比上涨6%,同比下降29%。
“我们预计短期内上海不会放松限购,但是央行在9月30号宣布的房贷松动政策有望促使市场在今年第四季度温和复苏。”仲量联行近日发布今年第三季度楼市报告称。
仲量联行认为,限购致使整体市场销售缓慢,但是新的房贷政策指明了未来复苏之路。尽管几乎所有的二、三线城市已经解除限购,上海仍严格执行着限购政策。在限购和紧缩的房贷政策影响下,潜在买家不断推迟购房决定,等待更明确的政策和价格走向,导致第三季度上海住宅市场需求疲弱。
仲量联行华东区研究部总监周志锋告诉《每日米乐米乐体育中文官网新闻》记者,上�：推渌鞘械那榭鲇兴煌�,上海的新楼盘大部分是由米乐米乐体育中文官网性开发商开发的,他们融资能力较强,回笼资金的压力不会太大。另一方面,上海的土地供应量低,每年新流入大量的外来人口,占总数的10%左右,他们都有购房需求。上海的开发商通常比较强势,不会轻易降价,目前他们寄希望于政策松动后的成交量上升。
由于四季度只能“温和”回暖,楼市很难在年底出现大幅升温,那些只有少量项目、融资能力差的小开发商面临着严峻的考验,他们将成为“银十”选择降价的先锋。
20强仅4家完成70%销售目标/
临近年底,那些进度落后的大型房企也有可能选择在价格上让步。亿翰智库统计了2014年前三季度典型企业前20强全年目标业绩完成率,其中万科完成74%、恒大完成91%,其他几家龙头房企仅完成全年任务一半左右。
9月,恒大业绩预计将达到千亿,至此共有三家企业业绩在前九月突破千亿,其中,万科1485亿元,同比增长16%;绿地1328亿元;恒大1000亿元左右,同比增长34%。
从数据来看,目前仅恒大前九月全年业绩目标完成率超过九成,预计将在10月率先完成全年整体目标,但除恒大之外,前九月业绩目标完成率超过70%的仅万科、中海、华夏幸福基业等3家企业,整体来看,前20强企业全年业绩目标完成情况并不乐观。
亿翰智库分析认为,9月后两周,企业热销项目明显增加,多数企业9月业绩多为后半月贡献,从企业业绩压力来看,开始于九月下旬的“以价换量”行情将在10月份掀起小高潮。
仲量联行华东区研究部总监周志锋认为,二三线城市因库存量非常大,今年一直在降价。“(三线城市)很多开发商降价10%,成交量很快就上去了。大部分开发商现在都以去库存为首要目标。”周志峰说。
