每经评论员 叶檀
9月22日，“央行通知四大行调整首套房认定标准”的消息引发市场广泛关注。9月23日，信息变得更加扑朔迷离。有报道称兴业银行、浦发银行在某些地区已调整了房贷政策，实行认房不认贷，但两家银行随后予以否认。
到目前为止，房地产已基本取消限购，限贷逐步放松，呵护市场之意明显。但取消限购限贷，能否从根本上提振房地产市�。匀恢档盟伎�。
取消限购是为了增加消费者，如果房地产收益预期上升，就是限购投资者也会打通关节进入市�。绻康夭て谑找嫦陆祷蛘叻缦詹幻骼�，就是向全世界开放市�。膊换嵋垂悍空�。
本地居民在当地购房如果属于刚性需求，原本就不在限购之列，如果属于投资性需求，进入市场取决于投资性收益。由于房价环比下行，投资性需求收益率下降，还会面临有价无市兑现困难的风险。未来房产税、遗产税等，也是笼罩在投资者头上的阴云。
我国刚性需求以家庭户数为标准。5月14日国家卫计生委副主任王培安在发布 《中国家庭发展报告2014》时指出，中国家庭数量达4.3亿户，居世界之首，家庭规模日益小型化。如果4.3亿户每户拥有住房100平方米，中国需要的刚性住房面积为430亿平方米。
根据国家统计局发布的“2014年1~8月米乐米乐体育中文官网房地产开发和销售情况”数据，截至8月末，商品房待售面积5.616亿平方米，比7月末增加930万平方米。若按照今年前8月的销售速度，去化周期为10个月左右。最近两年多来，米乐米乐体育中文官网商品房待售面积增幅达86.4%。这一数据是较为保守的数据，保障房、福利房纳入的不够。
住宅库存与刚性需求量相比，似乎不高。问题在于，如果人口不流动，刚性需求绝大部分被自有住房满足。西南财大米乐米乐体育中文官网学院甘犁课题组研究结果是住房拥有率高达89%，现有的房地产行业的产能，只需要它的三分之一，就能把这新增的需求给完全满足。
只有两个办法可以解决库存难题，或者通过人口流动、城镇化等办法，创造刚性需求。比如，有人在老家县城购入一套住宅，却在青岛长期工作，有可能在青岛再购入一套住宅。城镇化如果有1亿农民工朋友进城，假设全部需要在城市重新购房，需要3000万套住宅，这是很乐观的估计，如果人房分离只有研究的最高5.8%，那么我们只需要百万套住宅。难题在于，进入城市的农民朋友如果迄今仍未在城市购房，大部分属于较为贫困的群体，他们需要的是保障房，而无能力购买商品房。
还有一个办法就是创造投资者，让中国百万个家庭财富在百万美元以上的家庭，源源不断地把钱砸到房地产市�。簿褪撬�，让房地产成为家庭最重要的投资品种。北京、上海等大城市，家庭资产中的70%到80%是住宅，正因如此，这些城市的房价节节攀升。
现在投资者还愿意继续购房投资吗？手上握有现金的人巧遇少数性价比较高的楼盘，可以购入。但整体而言，投资者购房看中的是房地产的投资收益。不要说现在没有取消限购，就是已经取消了限购，房地产价格能否涨过无风险收益率，都是个大问题。
以风险较低的银行理财产品作为无风险收益率标准，根据普益财富监测数据，截至9月20日，84家银行共发行了817款理财产品，保本浮动和保证收益型理财产品共199款，市场占比为24.36%；银行理财产品的平均预期收益率较上一期上升5个基点，至5.12%。无论如何，房地产投资收益应高于5.12％。但房价环比连续下跌。
银行房贷成本居高不下，按照融360网站的数据，最低的民生银行基准价打85折，首套房贷利率为5.57％，还有备注“近三个月内金融资产超过500万元的客户可以享受8.5折利率。这500万元并非存款，而是需要在民生银行购买相应金额的理财产品，理财产品的时间要求基本在6个月以上”，银行对于房地产的谨慎态度一望可知。如果贷款难利率高，房地产收益率不可能上升，投资者也就不可能入市。
要提振楼市信心，或者宣布房产税10年内不征收，或者大幅压低房贷利率，舍此，别无他途。
（责任编辑：袁霓）
