“供而未用”的土地有13万亩,几乎与海南省近两年的土地供应量相当——这是海南省去年发布的本省闲置土地数据。
一边是大批土地在“沉睡”;另一边,一些能拉动米乐米乐体育中文官网的好项目却“无地可用”。为破解这一局面,海南开始了对闲置土地的清理工作。截至今年7月底,共处置闲置土地1105宗13.24万亩,按面积计算的处置率为95.1%,按宗数计算的处置率为96.1%。其中,土地闲置时间最长的竟然达20余年。
这么多闲置地,是如何产生的?清理闲置地,涉及方方面面的利益,如何破解?如何让清理出的土地正常流转起来,防止新的闲置产生?日前,本报记者在海南进行了调查。
明确4个重点,约谈12家囤地大户
按面积计算,今年5月20日,海南闲置土地处置率为66%,7月底,这一数字飙升为95%。短短两个月,变化是怎么发生的?
海南省省长蒋定之说,取得突破要抓住4个重点:重点地块、重点企业、重点园区、重点案件。
对于拿地多、开发长的“囤地大户”,今年7月8日,海南省国土环境资源厅对闲置土地面积较大的骏豪集团公司、新埠岛开发建设总公司等12家企业负责人进行约谈,指出存在的问题,企业负责人就下步闲置地处置盘活纷纷表态;7月9日,省政府分管领导约谈闲置土地处置进展缓慢的琼海市、乐东黎族自治县政府主要负责人,开展面对面督察。
约谈后,相关市县政府和企业均有所动作。今年7月,乐东无偿收回了苏州米乐米乐体育中文官网技术发展总公司一宗995亩的闲置土地使用权。琼海市也采取有力措施加快处置,迄今完成了29宗共473.45公顷的闲置地处置,处置率达100%。
核心是利益,政府原因不是“挡箭牌”
根据已清理处置的12宗典型案例情况表看,有近一半是因为政府原因闲置的。
海南省国土环境资源厅厅长陈健春分析,政府原因造成闲置,一方面表现为,将未完成拆迁清表的土地、缺乏基础设施建设的土地、缺乏相关证件和法律依据的土地进行出让,结果被企业当作挡箭牌不开发,等着增值;另一方面表现为,米乐米乐体育中文官网政府乱改规划,有的甚至“一地一规划,一任一规划,一想法一规划”,企业开发无从进行。
但是,在陈健春看来,这些并不是造成闲置的根本原因。企业买地,肯定会进行前期调研,那么,为什么很多企业,明知所购地块达不到土地出让标准,仍然愿意买?土地、产业、城乡、林地规划的确存在不统一的情况,但并非不能解决,对土地定期评估、置换等都是解决问题的办法。“为啥政府不主动,企业不乐意?”陈健春说,达不到土地出让标准的土地,在出让程序、价格上往往有缝可钻,让企业有购买冲动。
蒋定之指出,闲置地处置,触及的是深层次矛盾,关系的是实际利益。
海南省国土厅土地利用管理处王�：航樯�,这次专项处置过程中,各市县对清理出来的闲置土地,除无偿收回外,采用征收闲置费、有偿收回、置换、改变用途、临时使用等多种方式进行了处置。每一宗土地区别不同情况分类解决,既依法处置,又切实维护当事人的合法权益。
在闲置土地处置典型案例中,有3宗属于无偿收回的。这3块地闲置时间最短的也有17年,此次处理中,被明确认定为企业自身责任,均已下达收回国有建设用地使用决定书,无偿收回。类似的被无偿收回土地达1.5万亩。
事实上,因政府原因导致闲置时间过长的土地有偿收回才是难点。补偿如何定?如果十几二十年前几百元上千元一亩的土地按照现有标准进行补偿,无异于变相为企业解套。而按照购买价格进行补偿,当事企业利益受损太大难以接受。因此,海南采取了“出让价格+银行年息”的办法,有偿收回土地2.67万亩。
建机制保障,防止闲置地循环闲置
清理难,防止循环闲置更难——清理出来的闲置地,如果不能得到及时处理,容易造成再次闲置。有专家指出,防止土地再次闲置,目前主要面临三大问题:民生问题、政策问题、增长结构问题。
民生问题,主要是被征地农民的征地补偿与各种保险尤其是养老保险落实情况。海南闲置土地清理处置专项工作开展以来,对2009年以后批准征地而未办理养老保险的被征地农民进行了清查核实,制定了处置方案。2013年海南颁布办法,政府为被征地农民参加养老保险提供一次性缴费补贴,被征地集体和农民不需承担社保费用。办理被征地农民养老保险人数已由最初的1.82万人增加至5.37万人。
针对征地补偿标准较低的问题,今年7月海南大幅提高征地补偿标准,维护了被征地农民的利益。
闲置地常年难以得到处理,政策法规不完善是主要原因之一。海南一边处置,一边完善相应法律法规。2013年以来,省政府先后印发了《海南省闲置土地认定与处置规定》《海南省土地置换办法》等规章或规范性文件。海口市等市县也印发了闲置土地处置具体细则。
摆脱土地财政依赖,调整地产结构,是防止新的闲置土地产生的根本办法。从目前情况看,结构不合理,是当前海南省房地产业最突出的问题,主要表现为普通商品住房占比过大,低端商品住房过多。蒋定之表示,要积极构建多元化的产品体系,也就是要在“一降一增一保”上做文章。一是“降”,逐步降低普通商品住房开发比例,力争到2017年底,普通商品房开工面积所占比重由现在的超过84%下降到70%左右。二是“增”,增加旅游酒店、度假村、产权式酒店等经营性地产的开发建设。三是“保”,以中低收入群体为重点,加大保障房供应力度,力争到“十二五”末,将保障性住房覆盖面由现在的28%提升到38%左右。
海南省委书记罗保铭提出,要建立处置长效机制,科学制定、严格实施土地利用规划,严格执行“熟地”“净地”出让,加强土地供后监管,避免形成新的建设用地闲置。
