每经记者 徐杰 发自浙江
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杭州,是当下中国楼市的一个缩影。从3月开始的一轮“降价潮”,起初还只是中小开发商在降价促销,当时一些评论认为,这是因为这些中小房企资金实力不够,所以需要尽快出货回笼资金。进入4月,随着九龙仓、万科等大型开发商也纷纷加入促销打折的队伍,降价潮蔓延,杭州楼市日益引发各界的关注。
近期出炉的数据显示,今年一季度,杭州楼市新房成交量下滑超过三成,二手房更是下滑六成。而这背后,是什么造成了这样的局面?未来的趋势又会如何?当地政府有没有什么措施来应对?对此,《每日米乐米乐体育中文官网新闻》记者展开了调查,并采访众多专业人士,试图解答这些问题。
买,还是不买,价格会不会继续下跌?杭州楼市目前普遍存在的观望心理也反映在陈辉(化名)身上。
陈辉初步选定了万科地产位于杭州滨江区的万科·璞悦湾楼盘。4月26日,该楼盘将推出6号楼,户型皆为90平方米的三房,且都为装修成品,总价180万元,如果抢到特价房,只要160多万元,但陈辉还是犹豫不决。
自年初,杭州楼市率先降价后,市场呈现出与“以价换量”不一样的逻辑,价格降了成交量却未“复原”。数据显示,今年一季度,杭州市区商品住房成交均价同比下降11.3%,而成交量为10112套,同比下降了37.8%。进入四月,成交量虽有所上扬,但仍现乏力。
“如果观望持续加重,势必影响到开发商拿地的积极性,而房地产投资放缓,米乐米乐体育中文官网财政将首当其冲受到影响。”浙江省内一房地产业内人士向《每日米乐米乐体育中文官网新闻》记者表示。
据杭州当地媒体报道,4月22日,杭州市发改委在2014一季度米乐米乐体育中文官网形势分析会上建议,要对房地产市场的风险积极防范,出现重大的市场谣言时,第一时间澄清,稳定市场预期。另外,将建立房地产企业重大调价政策预报制度,房企在重大调价发布前,必须通报市有关部门。
3月市区新房成交直降五成/
目前,杭州商品住房成交面临着量价齐跌的状况。据杭州官方公布的统计数据显示,1～3月,杭州市区商品住房成交10112套,同比下降了37.8%,这个成交量是2009年以来的平均水平;而成交均价为15388元/平方米,同比下降11.3%,仅高于2009年和2012年。
其中,3月份,杭州市区 (含萧山、余杭)新建商品房签约量为3991套,位列近五年第三位,同比下降52.9%;签约均价为16720元/平方米,环比上涨14.96%,同比下跌2.25%,环比上涨主要源于武林壹号等市区豪宅的权重较大。
上述数据显示,二手住房的成交量和价格,也有不同程度下降。一季度市区二手住房成交5830套,同比下降高达60.4%;二手住房成交均价15268.4元/平方米,同比下降2%。
另据杭州市财税局公布的数据显示,今年2月,与房产成交情况直接相联系的存量房契税出现较大下滑。
世邦魏理仕杭州分公司董事总经理马英枢认为,一季度杭州个别楼盘降价所引起的市场震荡,使得购房者观望心态加重,发展商推盘有所放缓,杭州住宅销量出现明显回落,不过,进入二季度后,随着发展商在传统销售旺季开始加快推盘节奏及给予适度的价格优惠,市场成交有望逐步回升。
土地行情急转直下/
商品房成交量下滑的同时,出于一级市场的土地供应量也出现急速缩减。
4月21日,降价声不断的杭州房地产市场,迎来了一次土地拍卖会。江苏新城地产以4.03亿元竞得一宗宅地,较起拍价仅高出2万元,这也是4月份推出两幅商地后,所推出的唯一一宗宅地。
市场表现显示,杭州土地市场经历1月份的“高潮”后直转而下。2月份,杭州全市土地成交总金额为92亿元,环比下跌72.8%,进入3月,全市仅8宗土地出让,成交总金额约38亿元,同比和环比数据均出现大幅下降,成交总额更是缩水至上月的四成。
与此同时,土地溢价出现下降。数据对比可见,杭州主城区地价平均溢价率为9.3%,比去年平均20.9%的溢价率出现较大回落。
根据最新财政数据显示,“土地财政”在米乐米乐体育中文官网政府财政收入中的主角地位依旧稳固。第一季度国有土地使用权出让收入达到1.08万亿元,同比增长40.3%,而同期米乐米乐体育中文官网本级财政收入1.95万亿元,“卖地”收入与米乐米乐体育中文官网公共财政收入的比例达1:1.7。 与此同时,由《中国米乐米乐体育中文官网周刊》与中国米乐米乐体育中文官网研究院联合发布的23个省(市)“土地财政依赖度”排名显示:23个省(市)最少的有1/5债务靠“卖地”偿还,其中,浙江、天津2/3债务要靠土地出让收入偿还,分别达66.27%和64.56%。
“对米乐米乐体育中文官网政府而言,现在调控房地产、营改增,首先冲击的就是米乐米乐体育中文官网财政。”安邦咨询高级研究员贺军向媒体表示。而浙江省社科院米乐米乐体育中文官网研究所研究员王永太认为,杭州是土地依赖性比较强的城市,目前上马了大量地铁建设项目,亟须土地财政提供建设资金。
王永太称,令杭州庆幸的是,在这次降价潮来临前已经卖了很多土地。
杭州市国土资源局统计数据显示,2013年的杭州土地市场热火朝天,全年土地成交总金额达到1326.9亿元,比此前历史最高点的2009年还高出100多亿元,成为仅次于京沪的米乐米乐体育中文官网第三个土地收入超过千亿元的城市。今年1月份,杭州出让35宗土地,土地出让金达到339.56亿元,占到去年全年的25.6%。
马英枢说,短期来看,杭州米乐米乐体育中文官网财政对房地产依赖性很强,如果房地产市场出现持续下滑,肯定对财政收入有影响,不过,从长远来看,房地产行业不能成为影响米乐米乐体育中文官网财政收入的关键性因素,毕竟房地产财政收入属于爆炸性的,难以为继。
房地产投资放缓/
值得注意的是,杭州房地产投资已经出现回落之势。
杭州市统计局公布的数据,今年1～2月,全市房地产开发经营企业完成投资197.82亿元,增长17.2%,增幅较去年同期回落8.4个百分点;其中,住宅投资增速明显放缓。同期,杭州全市住宅投资为116.51亿元,仅增长3.9%,增幅同比回落40.6个百分点。
4月20日,米乐米乐体育中文官网工商联房地产商会名誉会长聂梅生在一场有关城镇化论坛上表示,由于目前商品房销售增速放缓、成交量下降,房企的资金回笼慢,从而减少了对房地产的投资。
杭州市统计局上述数据指出,截至2月末,杭州全市房地产开发经营企业到位资金1856.57亿元,增长36.8%;扣除上年末结余资金后,本年实际到位资金为470.65亿元,仅增长1.2%。其中,国内贷款的比重由去年的25.2%上升到36.0%,自筹资金由17.5%上升至21.5%,而去年同期占较大比重的定金及预收款则由39.1%下降至23.9%。
聂梅生认为,今年房地产市场出现三大趋势,一是房地产各项指标仍处于高位,但房价、投资额、交易量等指标的涨幅均在下滑;二是房地产资金总体紧张;三是不同城市、地区、企业间的分化将持续,“表现会有很大差距”。
另外,杭州目前还存在较大的库存压力。杭州透明售房网数据显示,截至4月24日15时,杭州楼市目前面临着10万套的住宅库存,其中市区库存量为80702套,周边的五县市为21638套。
值得一提的是,3月25日上午,杭州市政府召开房地产企业座谈会,会议强调要保持房地产市场稳定健康持续发展。同时,市相关部门要与房地产企业、金融机构以及媒体加强联动、信息共享,防范系统性风险。
王永太认为,当前,不少城市可能都在研究调控政策放松的版本,出发点在对刚需改善性需求进行适当放松,目前国家对民意很重视,不过,不能排除米乐米乐体育中文官网政府在税费等交易环节进行微调。
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典型案例
别墅卖出公寓价 杭州部分高端楼盘现对折“抛售”
每经记者 徐杰 发自杭州
“6388元/平方米,成就杭城真正的独栋别墅超性价比之王!6388元/平方米,成就杭城独栋销冠!湖光山社对折清盘钜惠!抢到赚到!”最近,在浙江杭州工作已有7年的刘先生不时接到楼盘优惠销售的电话和短信,但这条“别墅卖出公寓价”的短信却让他印象尤为深刻。
他随后致电售楼处了解到,上述楼盘位于被称为杭州后花园的临安青山湖,这里高端休闲物业集聚,而短信中的湖光山社楼盘,按照6388元/平方米的单价,一栋400平方米的单体别墅总价目前只要300万元,较于此前售价,“相当于打了对折”。
《每日米乐米乐体育中文官网新闻》记者注意到,自从德信·北海公园引领杭州楼市马年首降后,房价水平接近一线城市的杭州目前超过20个楼盘紧随降价,而这股降价潮已冲击到别墅、排屋等高端物业市场。如今,这些豪宅由前几年的蓬勃发展转为无人问津,降价、低开、特价房等各种促销手段,层出不穷。
豪宅去化遇阻
资料显示,湖光山社主要物业由排屋和独栋别墅组成,主力户型为326～370平方米的排屋和400～600平方米的别墅,项目总占地约800余亩,开发规划分为五期,目前已经开发到二、三期,一期房源已交付使用。
4月23日,《每日米乐米乐体育中文官网新闻》记者以购房者身份致电湖光山社售楼处,据销售人员介绍,上述销售单价为6388元/平方米的房子,总价为305万元,相当于一套普通公寓的价格,但属于项目推出的特价房,只有一套。
不过,该销售人员透露,尽管只有一套,但该项目独立别墅的售价目前已降至7000元/平方米,此前的销售均价在12000元～13000元/平方米,“相当于打了五、六折”。
对于上述价格调整,4月24日,《每日米乐米乐体育中文官网新闻》电话联系采访了开发商,相关销售人员称,目前是清盘价格,“基本上打了对折”,是3月份开始决定的。
湖光山社的举动或只是当前豪宅市场的一个缩影。据浙江杭州临安一季度房地产业数据显示,一季度以来,临安城区板块的销售面积占总销售面积的70.35%,豪宅林立的青山湖板块销售面积占比只有9.25%。
从房源类型成交的情况来看,该区域一季度公寓房共成交692套,别墅成交仅19幢。商品房住宅中,多、高层住宅成交均价6341.85元/平方米,别墅成交均价10087.42元/平方米。
有市场分析称,国家此前出台的限购限贷政策,导致近两年来房产市场持续低迷,再加上今年春节之后杭州城区刮起的“降价风暴”给楼市带来了春寒料峭的打击,杭州几个大盘大幅降价对临安区块的房产市场造成了一定的负面影响。
“现在房产市场的需求正悄悄地由大户型向中小户型转变,区域分化突出。青山湖板块持续低迷,前几年青山湖板块蓬勃发展,近几年无人问津,效益已降低至乡镇板块的地步。”浙江媒体《钱江晚报》一篇有关临安楼市目前状况如是描述。
除湖光山社外,同一青山湖板块的广州颐和地产青城山语间项目也出现大幅打折销售,目前在售的450～600平方米准现房独栋别墅,可享受均价5800元/平方米,总均价290万元/幢,而且还赠约350平方米精装庭院。“原来平均单价在10000元/平方米,相当于打了58折。”现场销售人员向记者表示。
对此,全球知名房产咨询机构世邦魏理仕杭州分公司董事总经理马英枢向《每日米乐米乐体育中文官网新闻》记者分析称,上述位于自然景观优美的青山湖,远离于杭州主城区的豪宅,从居住属性讲,并不作为购房者的第一居所,在当前房地产形势下,面临着需求减少,库存去化的压力。
浙江省内一业内人士则称,对开发商而言,在高端物业市场如此消沉,且在资金和库存双重压力下,只有通过降价走量的方式来吸引购房者,试图刺激极其有限的市场需求。
市区稀缺豪宅降价促销
理论上讲,坐落于城区优势位置的豪宅,在眼前房地产严峻形势下,虽难言升值,仍应具备保值属性,但当前也呈现较为悲观的一面。
3月6日,滨江集团(002244,SZ)位于杭州市区稀缺地块的豪宅项目武林壹号推出1号楼共166套房源,起价1500万,折算单价约5万元/平方米,而该项目2013年的销售均价一度超过7万元/平方米。
统计数据进一步显示,2013年,武林壹号共售出68套,合同金额17.47亿元,销售均价约为7.36万元/平方米,而在2014年第一季度,共售出37套,合同金额6.99亿元,销售均价已约为5.80万元/平方米。
不过,降价带来了销量增加,1号楼开盘当日即吸金14亿元,另据杭州透明售房网显示,截至4月23日,总共166套已销售44套。
此外,降价促销的市区豪宅还包括九龙仓地产旗下的君玺项目,以起价37900元/平方米低价首开入市,据当地媒体披露,截至目前,180套房源已去化6成。
近日,世邦魏理仕杭州分公司所发布的 《2014年杭州一季度房地产市场回顾》(以下简称 《市场回顾》)报告显示,该季度杭州高档公寓平均价格报每平方米41048元,环比微降0.1%。
对于杭州市区的豪宅市场,马英枢对《每日米乐米乐体育中文官网新闻》记者称,这些位置稀缺的豪宅作为购房者的第一居所,从第一季度市场数据来讲,目前高端住宅市场价格表现仍较为稳定。
不过,马英枢亦认为,如果市场观望心态持续加重,开发商出于去化压力和资金回笼需求,不排除出现价格松动,而降价幅度将取决于开发商的现金流需求、营销策略,以及项目的市场定位、营销周期等。
同时,从认筹、预定到最终签订正式合同,有一定的时间滞后性,类似于武林壹号、九龙仓君玺等项目价格下调,能否进一步影响目前高端住宅市场价格下探,有赖于日后公布的第二季度房地产交易数据。
市场购买力减弱
事实上,降价、低开、特价房正成为目前杭州楼市高端物业市场的关键词。
除上述楼盘外,4月初,雅戈尔地产位于杭州城西的西溪晴雪悦公馆推出特价房10套,户型面积为180平方米,折后均价在14500元/平方米左右,而此前均价为2.2万～2.6万元/平方米。
同样,4月初,华元集团宣布三个项目大幅降价清盘销售。其中,高端项目玉榕庄降价后,300～400平方米的联墅均价为8880元/平方米,较于此前成交均价11557元/平方米,降幅不少。更有业界人士指出,相比玉榕庄别墅当初拿地楼面价5183元/平方米,此次调整简直是“亏本买卖”。
此外,高端物业降价还出现在杭州西湖区之江国家风景区的钱塘梧桐燕庐项目,目前在售的315～350平方米的排屋总价在1000万～1500万元/套,现在变为了1000万元左右,销售人员向记者证实,价格降了约200万元/套,而该开发商钱塘房产为杭州知名的地产商之一。
浙江省社科院米乐米乐体育中文官网研究所研究员王永太对《每日米乐米乐体育中文官网新闻》记者表示,别墅、排屋等高端物业的价格确实在下跌,实际上,与普通住宅巨量的供应库存相同,别墅等高端物业的供应量同样也不少。
日前,国际知名物管机构戴德梁行公布的数据显示,2013年杭州高端公寓与别墅新增17.2万平方米,存量从2005年的45.6万平方米升至2013年的459.1万平方米,8年间增长10倍;同时,杭州高端公寓成交均价从2009年的3.26万元/平方米涨至4.35万元/平方米,年均增幅7.5%。
不过,《市场回顾》显示,一季度杭州个别楼盘降价所引起的市场震荡,使得购房者观望心态加重,发展商推盘有所放缓,杭州住宅销量出现明显回落。
数据显示,杭州主城区整体住宅市场和高端住宅市场的一手房成交量同比分别下跌57%和66%。
王永太认为,此前,浙江通过制造业等实体企业经营积累了丰厚的财富,大量的资金进入楼市购买豪宅,但如今,整个米乐米乐体育中文官网形势以及浙江区域米乐米乐体育中文官网不容乐观,豪宅房产投资已大受影响,同时,作为主要购买力的浙江企业主的财富快速积累阶段已经过去,这些因素都影响到市场购买力。
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记者观察
化解产能过剩之道:放慢周转速度
每经记者 杨羚强 发自上海
近期,由于部分城市房价有所松动,房地产行业产能过剩的问题引起业界关注。
在上海房地产开发领域摸爬滚打几十年的杨子江认为,高周转正是导致产能过剩的“罪魁祸首”。
《每日米乐米乐体育中文官网新闻》记者经过长期对行业的观察发现,很多地产商为了追求更高的资本回报率,盲目地在自有资金较小的情况下,放大销售规�：图铀僮茏什茏芷�,导致了行业供应量的整体放量。
按行业的正常做法,一个房地产项目在正式开发前,需要对地块周边市场的整体需求和购买力进行充分的调查,结合项目规划的一系列技术性要求,开发更符合当地市场需求的产品,最大限度挖掘土地价值,实现项目收益的最大化。
但因为高周转的策略,开发商往往没有足够时间了解市场整体需求,而是根据当地市场最主要的需求,从现有的产品线中,寻找一个比较符合的类型匆忙供应。这样的结果,使项目很难实现整体价值的最大化,开发商为弥补这方面的损失,不得不重复拿地,快速开工。
同时,高周转还带来了产品质量方面的风险。此前,上海、浙江、江苏等地出现的一系列房屋质量方面的问题,均是由那些以高周转而著称的房地产企业造成。媒体事后了解到,问题原因多是在很多环节上没有按照规定的工序花费足够的工时。
部分房地产行业人士认为,决定楼盘品质的并不是使用的建筑材料有多好,而是做这些工程的工人有没有花足够的时间来盖好房子。因此,对开发商来说,放慢周转速度,减少拿地,把心思花在提升产品品质层面,或许才是化解产能危机的最佳途径。
