“京津冀一体化”下的环京带楼市调查：“京南第一城”固安楼市“涨”声响起 高库存难撑虚火？
固安县隶属河北省廊坊市，地处华北平原北部，北京、天津、保定三市中心。东与永清县相连，西与涿州市、高碑店市相邻，南与霸州市、雄县接壤，北隔永定河，与北京市大兴区相望。距北京天安门50公里，东南距天津市120公里，西南距保定市120公里。固安是距北京市区最近的县城，古有“天子脚下、京南第一城”之称，是首都米乐米乐体育中文官网圈南部区域的核心县市，同时也是首都新机场重点发展区域，在“大北京”战略中承担重要的角色。正因为如此，在近来“京津冀一体化”概念的带动下，当地的楼市也呈现出一派欣欣向荣的景象，就此《每日米乐米乐体育中文官网新闻》记者于本月初前往调查。
记者在固安走访时发现，这个小城的房地产市场已被刺激得躁动不安。在建、竣工楼盘以及横亘在空中的塔吊可谓比比皆是，106国道两侧各楼盘的售楼处和房屋中介的门店更是密集，到处都是手持小广告的楼盘带看人员。固安楼市似乎已成为“京津冀一体化”下的“急先锋”。
“喊涨”更像一厢情愿/
4月2日，当《每日米乐米乐体育中文官网新闻》记者进入固安地界的十里铺南口区域时，路边等候的众多楼盘带看人员，便挥舞着小广告飞奔着冲了上来。
据记者了解，这样“火热”的一幕，只是目前固安当地房地产市场的一个缩影。固安县城东西、南北向共有新昌街、新源街、106国道等6条主路。而在这6条主路上，随处可见手抱宣传单、三三两两的楼盘销售人员在向经过的行人和车辆分发广告。甚至连路边一些小吃摊上的小凳子，都用“楼盘广告单”当坐垫。
当记者经过这些主道时，不时有“摩的”师傅骑过来问记者是否是看房人，他们可以推荐项目。
此外，记者在一些楼盘的售楼处看见，当购房者从售楼处走出后，立马会被许多楼盘带看人员围在中间；这些带看人员会七嘴八舌地推荐项目，大有不把购房者引进自家售楼处绝不罢休的架势。
当地多家房地产的销售人士向记者介绍，目前固安的平均房价在7500元到8500元/平方米左右，一些“没证”的偏远项目在6000元/平方米以下，个别项目在8500元/平方米~9500元/平方米。
记者在一处名为 “铂悦山”项目走访时，该项目的销售人员表示，该楼盘下期开盘肯定要涨，只是涨幅目前还暂时不能确定。
据了解，这样的“喊涨声”在固安并不是个案。在记者的走访中，多家楼盘的销售人员均表示，由于“京津冀一体化”提上日程，这几处楼盘下期开盘的价格肯定要比目前的高。
但这种“喊涨声”更像是一厢情愿。记者在走访10多家楼盘的过程中发现，到这些楼盘看房的人很少。
此外，据了解，固安一些小型地产商开发的项目去库存速度并不快。如当地一处名为“水木清华”的在售项目的销售人员就向记者表示，该项目2010年开盘时共有600套房源，目前仍有20多套在售。
当地一位房屋销售人员直言，在固安买房的人群，主要来自北京南城的丰台和大兴区域。“在(北京)东边上班的人会考虑燕郊或香河。”
固安房地产信息网4月7日的统计数据也显示，目前当地网上可售房产套数为12577套，可售面积为1275275.540平方米；其中住宅可售套数为10870套，住宅可售面积是1077774.830平方米。
上述网站的统计数据还显示，3月固安网上房产签约套数为972，签约面积为96680.570平方米；其中住宅签约套数为895套，住宅签约面积为90646.700平方米。按照3月的签约速度，消化完目前的可售面积需要约13.2个月，而消化完住宅产品则需要11.9个月。
住建部副部长齐骥曾表示，所谓高库存是指，库存量高于月销售量12~15倍，高于1年~1年半销售量的。
上海易居房地产研究院研究员严跃进认为，固安等北京周边的县级市，过去的高库存是和部分房企扎堆进入开发有关。
中原地产首席分析师张大伟告诉记者，固安相比燕郊优势较为明确，还有第二机场的利好，但最近固安市场相对比较平稳，主要是由于固安靠近北京大兴，大兴市场降温，固定也就没有上涨的动力。从库存看，固安的库存也比较大。如果当地依然只重视住宅房地产开发，不抓紧引入产业，未来对米乐米乐体育中文官网或非常不利。
政府曾整治“五证不齐”/
“大哥，咱们北漂买个房不容易，千万不能被那些没证(五证不全)的开发商给忽悠了。”永清县一家名为“公园壹号”楼盘设在固安的销售点的一位售楼员告诉《每日米乐米乐体育中文官网新闻》记者。
据了解，上述销售员所指的“五证不齐”的楼盘在固安有所存在，而“五证”是指房地产商在预售商品房时应具备 《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》。
《中国房地产报》2013年6月的一篇报道显示，当时固安的一些在售楼盘存在“五证不全”的情况。而在走访中，一些楼盘销售人员向记者称，当地部分楼盘目前仍然存在“五证不全”的情况。
记者还发现一个很特别的情况。当记者来到一处楼盘时，该楼盘的售楼员均有这样的一段大致相同的开场白——“先生，您了解固安吗？我们是个五证齐全的项目。”
上述“公园壹号”销售人员还表示，虽然一些楼盘在售楼处挂了“五证”，但那是别的楼盘的证件，购房者是看不出来真假的。
“汇元？雅居”售楼处的一位销售人员直言，固安大大小小售楼处有30多家，但只有部分是五证齐全的项目。
“铂悦山”、“水木清华”、“金海城”等十几家售楼处的销售人员均表示，固安存在部分楼盘“五证不全”的情况。
对此，秦兵房产律师团徐斌律师认为，京津冀一体化的加速等利好消息，导致当地市场开始火爆起来，这就需要提醒购房人，无论是自住还是投资，应选择有实力的开发商，购房人还是应该多考虑房价受市场和政策影响带来的风险。
首都米乐米乐体育中文官网贸易大学土地资源与房地产管理系系主任赵秀池告诉《每日米乐米乐体育中文官网新闻》记者，当地一些楼盘“证件不全”，或也在一定程度上阻止了人们的投资热情。
据记者了解，固安县对此类违规行为也有过整顿。
2013年11月7日，固安县政府官方网站发布的《房管局出重拳规范房地产市场秩序》中就曾提到，2013年10月10日，县房管局组织专门力量开展了房地产市场专项整治活动，对全县在建在售项目进行了全面排查。对全县46个在建在售项目，坚持每天巡查2次，关停无证预售项目18个。对个别明关暗不关的销售场所派专人实施了盯防死守，确保了违规销售行为不再反弹。
部分二手房“脱手难”/
记者在走访固安楼市时还发现，目前当地的二手房市场出现了“脱手难”的情况。
在一些当地的房产中介网站上，一处名为“固安红树湾”的二手房，甚至挂出了平价出售的信息。
一家房地产中介机构的经纪人向《每日米乐米乐体育中文官网新闻》表示，这是因为，“红树湾项目”开卖时的价格过高；目前，其手中就有几套红树湾的房子，大多数是平价出手，也有的是赔钱甩卖。
21世纪固安馨园店的一位经纪人告诉记者，固安县在售的二手房比一手房便宜1000元到2000元不等；但是二手房不好办理贷款，多数只能全款交易。
这位经纪人还分析了二手房不能贷款的原因：大部分在售二手房属于新房出售，房产证还没有办下来。“即便是有房产证的业主也不同意买家贷款购买，因为他们都知道，二手房批贷的审批时间很长。正常的要三四个月，慢的要五六个月。”
此外，户口问题也是二手房贷款难办的另一个门槛。
上述经纪人表示，如果贷款买二手房，购买人必须持有河北户口，“这是硬条件，买家必须把户口老老实实地迁过来”。
这位经纪人透露，二手房贷款最难过的关还是银行；在固安，几乎所有的银行都不给二手房放贷。
对于固安的后市发展，这位经纪人坦言，这里本就是县城，正常房价在5000元左右，由于距离北京近，才达到目前的高点。“2012年，我在这里买时价格在5000元，现在8000元，再想让一两年后翻番，不太可能。”
宾海房产等二手房中介机构的经纪人也表示了类似的看法。
中国房地产学会副会长陈国强在接受《每日米乐米乐体育中文官网新闻》记者采访时表示，以目前固安的库存数据来看，有些偏高。因北京的高房价、限购，一些人群此前已经涌入固安。当地的客户很大比例来自北京，北京第二机场选址等利好措施已经对固安楼市起了很大带动的作用。目前，京津冀一体化加速等对当地的房地产投资，又带来了新的推动，但是出现量价齐升、跳升的可能性不大，因为市场最后还要回归到供需的基本面。
陈国强还提醒购房者，在固安置业，需要注意风险，不能因为政策利好，就盲目投入市�。宦凼亲宰』故峭蹲�。
赵秀池也分析称，固安楼市借京津冀一体化和首都第二机场应声而起，近几年已经吸引了不少购房者。当地楼市能否实现持续发展，维持供求平衡，最终要看固安对外来人口的吸引力有多大，是否能够真正通过居业联动、产城一体把人留下来。
严跃进则认为，购买固安区域楼盘很多是北京刚需人群，此类人群平时的工作和生活空间都在北京，往往在固安的居住时间并不长。因此按照这样一个水平计算，那么很多已经出售的楼盘，虽然在统计上属于已经去库存的楼盘，但实际上是一种隐性的库存和空置。同时，最近一段时间受京津冀一体化效应的影响，当地楼盘去库存确实在加快；但这些政策同样会对包括通州、保定等城市产生利好，不排除部分原本希望在固安置业的群体撤离，这会进一步加大当地库存压力。
