过去3年内,联滘先后两次探索、突破集体土地与国有土地之间的土地二元制,试图更大程度地挖掘集体土地的市场潜力,进而分享土地红利。图为广佛智城项目。 卢奕诚 摄
突破“城乡二元”政策束缚,联滘一块土地的收入是过去的7倍以上
从单点突破走向全局突围,南海农村集体米乐米乐体育中文官网市场化改革步入深水区
刚刚闭幕的十八届三中全会中,《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》(以下简称《决定》)关于“建立城乡统一的建设用地市场”的表述,再次搅动大沥联滘社区经联社社长黄树荣的心。
一直以来,集体土地作为集体米乐米乐体育中文官网的核心资源,其市场空间一直受到城乡二元制的土地政策的束缚。为了最大化地分享土地收益,联滘社区一改过去土地出租的旱涝保收模式,直接参与到土地一级市场中,其位于广佛商贸城中心区大约500亩的集体建设用地已经完成收储,预计将在元旦前挂牌。届时,联滘将以经过市场评估的挂牌价格入股拍地企业,从而换取其在这块土地上所有物业35%的商业物业产权。保守估计,这一收入将是过去土地出租的7倍以上。
类似的探索,南海还可以找到很多,如大沥沥东,如广东金融高新区C区。而在这些局部突破背后,是来自市场的需求倒逼——20年前,在改革开放后珠三角首轮工业化、城市化进程中,“向农村要土地”催生了南海农村土地股份制改革,掀起一轮农改热潮;20年后,超过50%的土地开发强度,以及强烈的市场需求,再度倒逼南海农村进行新的探索,从土地流转,到集体米乐米乐体育中文官网组织现代化治理、产权制度改革等多个方面。
这是一场由市场力量倒逼、米乐米乐体育中文官网因势利导、自下而上的南海农村集体米乐米乐体育中文官网改革探索,与十八届三中全会精神中,“要使市场在资源配置中起决定性作用”的精神不谋而合。站在新的历史起点之上,南海正一步步踏入集体米乐米乐体育中文官网市场化改革的深入区。
联滘样本
自下而上的城乡市场一体化大潮
“建立城乡统一的建设用地市场”,十八届三中全会《决定》中的这个表述让黄树荣兴奋不已。过去3年内,在来自市场的强大需求之下,联滘先后两次探索,试图更大程度地挖掘集体土地的市场潜力,进而分享土地红利。
过去几天,黄树荣仔细研读了十八届三中全会《决定》全文,对于集体建设用地那段的表述,几乎可以倒背如流——“建立城乡统一的建设用地市场”,“允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价”……
让黄树荣如此关注和兴奋的原因在于,早在3年前,联滘就已开始探索、突破集体土地与国有土地之间的土地二元障碍,试图更大程度地挖掘集体土地的市场潜力,进而分享土地红利。此前,城市资本无法渗入所有权支离破碎的集体土地,而集体土地的巨大发展空间也无法对接土地日益枯竭的城市围城。
市场对于建设用地“同地、同权、同价”的需求,倒逼联滘做出探索与突破:广佛国际商贸城中心区崛起的广佛智城,也是该中心区唯一一块保留集体建设用地性质的土地,便是其首次尝试。在这个项目中,联滘与大沥政府签订了40年的土地租约,以保障项目的延续性,吸引优质项目落户。
此后广佛智城项目顺利推进。在此鼓励下,联滘开始第二次探索:告别初级土地租赁模式,直接参与广佛商贸城中心区的500亩土地开发。具体的操作模式,便是将土地交由市场估价,入股项目开发,并据此获得三大地块物业建筑面积35%的商业物业产权。据其估算,这个面积将达到15万平方米,收益至少是原本土地租金的7倍以上。
多点突围
市场倒逼的集体米乐米乐体育中文官网转型探索
20年前,南海就已率米乐米乐体育中文官网之先,以农村土地股份制改革破解珠三角土地发展瓶颈。20年后的今天,深藏在南海人基因中的市场触觉,再次掀起了一轮集体米乐米乐体育中文官网市场化的改革浪潮,从土地流通,到集体资产专业化监管、集体米乐米乐体育中文官网组织公司化改革等多个方面。
联滘在集体建设用地上的尝试,只是“黄树荣”们规划中的集体米乐米乐体育中文官网市场化的突破点。
要保障集体资产增值和村居发展,作为集体米乐米乐体育中文官网的运作者和管理者,集体米乐米乐体育中文官网组织本身必须与市场米乐米乐体育中文官网完全接轨,实现现代化治理,公司化、市场化是必然的方向。当前,联滘正在考虑成立经联社全资资产管理公司,对以土地作价入股换得的35%的物业,以及正在规划建设中的两片物业进行专业管理。
现实中,类似的探索已有成功案例:同样位于大沥的河东社区,通过集体米乐米乐体育中文官网组织(经联社、米乐米乐体育中文官网社)根据各自土地比重入股组建新的公司,并由经联社牵头组成董事会运作,跨组(村小组)整合土地资源,集约运营,解决了过去土地零散,难找好项目的尴尬,使得集体、社员股东的“腰包”迅速鼓了起来。数据显示,河东社区一年前社员股东人均分红已近万元,部分村社员股东人均分红超万元,社员股东还可享受二次医疗报销等多项福利保障。
事实上,南海基层对于“转集体米乐米乐体育中文官网”的探索远不仅于此。在上世纪90年代就率米乐米乐体育中文官网之先,以农村土地股份制改革破解珠三角土地发展瓶颈,掀起一轮农村集体米乐米乐体育中文官网改革热潮的南海,再次凭借着对市场的敏锐触觉,进行了大量尝试:
在桂城夏北村,通过集体资本与民营资本、国际资本“联姻”,迅速崛起了一座金融新城;丹灶大涡村,针对集体资产总量大、分布散、监管难,容易诱发腐败和利益纷争等问题,成为南海首批上马农村集体资产管理交易平台的村居之一。材料显示,该村一处鱼塘“登陆”平台后被多名竞投者轮番“抢拍”,从底价6.5万元飙升到最后竞得价18.9万元,溢价增值近13万元,经联社集体一下子增加收入13万元,增值效果明显。
步入深水区
产权制度改革“硬骨头”如何“啃”?
南海集体米乐米乐体育中文官网市场化改革进入深水区,“硬骨头”农村集体产权制度改革,将成为下一阶段的主线。对此有经联社长表示,产权制度改革难度大,需要更高级别的政策支持。
虽然上述村居针对各自情况,进行了各种集体米乐米乐体育中文官网市场化的探索,但不可否认的是,这种自下而上的改革大多还处于单点突破阶段,尚未形成全局优势。这也从另一个侧面发出信号:南海集体米乐米乐体育中文官网市场化改革初级阶段已经完成,需要跨入改革深水区。一个深层次的改革课题--集体米乐米乐体育中文官网产权制度改革,在南海已经无法绕开。
这是一块“硬骨头”,难度不可谓不大。
记者了解到,去年南海村(居)两级经营性资产总额达306亿元,76万社员股东人均分红3500多元。由于集体分红可观,但产权边界�：�,已经引起“外嫁女”等特殊群体提出股权诉求,集体米乐米乐体育中文官网组织利益争议日趋激烈,成为影响基层稳定的一大因素。而这部分改革往往涉及股民切身利益,难度更大。
而另一些层面的突围,已经超出了南海作为一个县区的权限。
要建立城乡统一的市场机制,让生产要素在城乡之间顺畅流动,市场化就应当是农村集体米乐米乐体育中文官网转型的方向。但在实现这个目标之前,农村集体米乐米乐体育中文官网组织需经历产权登记、工商登记股东人数、税费缴纳、集体建设用地使用权出租年限过短等多层“阵痛”。
以税费问题为例,记者了解到,根据现行规定,集体米乐米乐体育中文官网组织变更为公司、集体资产在变更登记至公司名下,将被视为资产交易过程后,需缴纳相关比例的税费;同时,集体米乐米乐体育中文官网组织市场化后运作后,虽然其市场价值势必将大幅增加,但其运营所得需要交纳一定比例的综合税费,这将导致分红比例的减少,有可能影响集体米乐米乐体育中文官网股东的改革积极性。
此外,针对当前法律和政策空缺,探索制定集体米乐米乐体育中文官网组织成员资格界定标准;出台集体米乐米乐体育中文官网组织成员股权(股份)管理交易办法;以及创新集体土地产权登记制度,完善集体用地房产(物业)确权登记办法,也在众多村居的产权体制改革诉求之中。
“尤其是像产权登记,现有法律、政策不支持集体建设用地使用权办理产权分割登记,导致产权主体不明晰,直接影响企业后期的抵押融资、执照办理等,制约了集体土地资本化,是‘建立城乡统一的建设用地市场’,也是集体米乐米乐体育中文官网市场化的障碍。”黄树荣说,“但要解决这一系列问题,急需上级政府给予更大的支持。”
■聚焦
南海作答
四大命题
集体米乐米乐体育中文官网市场化改革:
自2011年启动“政经分离”,拉开农村体制综合改革序幕至今,已经过去3年。这三年中,南海已在政经分离、村居自治、党建创新与集体米乐米乐体育中文官网市场化转型四大命题上开展了诸多探索。其中改革难度最大的,当属集体米乐米乐体育中文官网市场化改革。
可以发现,看似纷繁的举措却最终指向四个着力点:
◆治理架构重塑
在“政经分离”之后,基层三类组织各归其位,集体米乐米乐体育中文官网组织专心抓米乐米乐体育中文官网。在此基础上,南海探索集体米乐米乐体育中文官网组织的公司化、市场化运作,推进其治理体系与治理能力的现代化,以此提升其市场竞争力。
◆分配制度探索
土地与股权,是集体米乐米乐体育中文官网最为核心的两个要素。过去几年,南海以“三旧改造”为依托,以市场需求为准绳,多方探索集体土地开发、流转新模式,典型代表如大沥联滘;而在股权方面,南海已成立股权股份交易平台,4个村居已全面实施股权固化到户,部分村(居)所属的米乐米乐体育中文官网社正开展股权固化到户工作。
◆集体资本效益最大化
这也是检验市场化是否成功的标准。而不论是在广东金融高新区C区,还是在联滘国际商贸城,亦或是更早之前的瀚天科技城,南海都是通过构建政府与集体米乐米乐体育中文官网组织、社员股东的利益共同体,在集体土地上建起了金融城、电商城和科技城。在这个过程中,集体资本与民营资本、公有资本乃至国际资本进行“联姻”,从而实现集体资本与村民收益的效益最大化。
◆基层党建强化
南海先后建立农村集体资产管理交易平台、农村集体米乐米乐体育中文官网财务监管平台和农村集体米乐米乐体育中文官网组织成员股权(股份)管理交易“三大平台”,“从旁”监督;同时,通过经联社党组织全覆盖,强化了基层党组织对集体米乐米乐体育中文官网的核心引领,保驾护航作用。
