业内人士总结十年调控的一个“共性”是，调控过多在购房者身上做文章，实际上是在抑制需求，归根结底就是让很多人没有购房资格，或是提高购房成本。
对于“楼市十年九调，房价屡调屡高”这一观点，住房城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示，房地产市场复杂程度高，影响房价变化的因素多，调控的难度很大。“但房价是否就是调控调高的？这也要客观分析，政府不断地调控，而房价还在涨，但如果不调控呢？或许房价比现在还高、涨得还快。”
在米乐米乐体育中文官网政协委员、财政部财政科学研究所所长贾康看来，如果这十年间没有这些政策的出台，出现地产泡沫和房价大起大落的风险会很高，房价可能会比现在还高。“客观讲，这些调控的政策有不尽如人意的米乐米乐体育中文官网，但总体还是使房价的过快上涨得到抑制，压制了一些不合理上涨的冲动。”贾康说，不调控，倒房会更热闹。
毋庸置疑，“十年调控十年价涨”的现实窘境给未来调控政策带来诸多难题。究竟是什么原因导致了这种“骑虎难下”的局面？调控中所涉及的开发商、米乐米乐体育中文官网政府、银行与购房者又是怎样一种利益博弈关系？
有识之士分析，十年的房地产调控，带给我们三个反思：
土地财政没戒毒
较多人认同的观点是，房价屡调屡涨，深层次的原因，与一些米乐米乐体育中文官网过度依赖“土地财政”有关。米乐米乐体育中文官网政府作为“地根”控制者，拥有较强的主导权。每当中央出台新的调控政策，米乐米乐体育中文官网政府在执行过程中却没了“底气”。
统计数据显示，2006年米乐米乐体育中文官网土地出让收入达7000亿元人民币；2007年米乐米乐体育中文官网土地出让收入约1.3万亿元；2008年土地市场明显降温，土地出让总收入降至9600多亿元；2009年中国土地出让收入增长迅速，达1.59万亿元。
2010年土地出让收入同比猛增70.4%，高达2.7万亿元人民币。2011年，米乐米乐体育中文官网出让国有建设用地面积33.39万公顷，出让合同价款3.15万亿元人民币。2012年全年新增建设用地计划稳中有增，存量国有建设用地供应量加大，米乐米乐体育中文官网土地出让合同价款2.69万亿元。
据了解，2001至2003年，米乐米乐体育中文官网土地出让金高达9100多亿元，约相当于同期米乐米乐体育中文官网米乐米乐体育中文官网财政收入的35%。2009年中国土地总收入达1.59万亿元，相当于同期米乐米乐体育中文官网米乐米乐体育中文官网财政总收入的46%左右。
近三年，土地出让所得每年稳定在2万亿元-3万亿元的规模，房价跌落会让米乐米乐体育中文官网政府收入锐减。如上海、北京2010年的土地出让金均超过1000亿元，占当地财政收入的近一半。从2012年米乐米乐体育中文官网土地出让情况来看，全年米乐米乐体育中文官网土地出让合同价款2.69万亿元，同比2011年的3.15万亿元，下降14.6%。这也造成多地政府性基金收入零增长甚至负增长的局面。
“政府热衷卖地，抬高了房价；房价高涨，政府又有更多的税收，这是一个恶性循环。”地产业内人士说，“依靠土地财政不是长期行为，也不是健康行为，是一种类似‘毒瘾’的依赖症，必须下大力气戒除。”
调控欠缺精细化
有识之士认为，由于购房需求是多样化的，针对不同人群，不同需求，房价调控需要精细化的差别对待，政策条款必须对刚需、改善性需求和投机炒房作出区分，不同城市需不同对待。遗憾的是，政府的调控常常抓不住关键问题，常常搞“一刀切”，比如全额营业税的政策，就误伤了一大批改善人群，怎么能用年限来界定购房人群呢？很明显应当以持有套数。
在“国五条”出台以后，有开发商就表示，现在推出“国五条”反而是一件好事，“我们最怕现在没有声音，到了3月份楼市量价齐升，政府下重手。这次就传递一个信号房价不要快速上涨。”
业内专家认为，房价上涨，首先是一线城市刚性需求大，普通商品房供给量有限，土地供应也不足。其次是一线城市频现“地王”，使得百姓对购房价格预期发生了变化，购房者和房地产开发商之间信息不对称，开发商会以地价不断攀升来误导购房者预期，渲染房价会大幅上涨的市场氛围。某地房协会长指出，三四线城市房地产供应相对比较充足，这主要是因为三四线城市房地产市场存量大，价格维持相对平衡，未来即使上涨，涨幅也不是很大。但一线城市存量较�。坏┘鄹裆险�，就会推高居民对房价的预期。
米乐米乐体育中文官网人大代表、清华大学政治米乐米乐体育中文官网学研究中心主任蔡继明在两会上说，历次调控都是在需求上做文章，但在供给上，农村集体用地不能自由进入市�。鞯匚猩桃视值图鄢鋈昧舜罅抗ひ涤玫�，工业用地浪费很严重。这些都减少了住宅用地的供应，如果这些问题能解决，住房的供需矛盾就会得到缓解。如果再从用地功能上进行分类，划定大多数用地是用于保障住房和自住房，就能够让房地产市场进入健康发展轨道。
政策滞后不长远
住建部政策研究中心主任秦虹认为， 房地产市场已经发展了10年，但和市场相适应的制度建设，却远远没有跟上。所以，调控的政策效果可能越来越弱，各方利益主体分化也非常严重。所以，在房地产市场发展的过程中不仅要考虑短期调控政策，更要考虑长远的建设，用市场规律来调控这个市�。皇羌虻サ乜恳恍┬姓侄�。
专家指出，在国外，住房保障是政府的责任，大多数人可以住在政府提供的住房里。而我们的18号文之后，保障房沦为配角，房价自然会一再脱缰。
同时，政府的调控总是有滞后性，往往出台时机过晚，其实政策的制定应当有预判性，在不好的苗头出现就予以打击。另外，政策的出台内容，常常不是平滑市场波动，反而加剧了市场波动。比如这次按所得20%征收个税政策，已经让市场一片忙乱。
回顾楼市调控政策，缺乏整体的思路。比如2008年甚至搞救市，假设2003年就出台20%个税政策，会是今年的局面吗？这些政策政府部门应当提前想好，并以“5年规划”的形式向社会公布，打消人们对房价还要猛涨的预期。
赵卓文认为，短期行为特征明显的调控政策屡屡达不到预期效果，必须有长效的住房供应体系和稳定长期的住房供应计划，才能让“人人有房住”。
在赵卓文看来，今天的中国房地产市�。丫皇怯杉虻サ墓┣蠊叵稻龆ǖ氖谐�。今天的中国楼市充分反映了资本、金融、土地、税收、行政管理等诸多要素的影响。
“有人片面地认为，政府对楼价快速上涨已经“无计可施”。事实上，政府想要实现控制房价的单一目标，一点都不困难。困难在于：既要稳房价，又要保增长。这才是新一届政府最需要动脑筋的事情。“赵卓文说，比如新型城镇化、收入倍增计划等等，勾画出了中国房地产行业并不暗淡的明天。
“中国的城市土地是稀缺资源，城市的房屋也是稀缺资源。试图完全通过市场来实现住房资源的配置，是不现实的。”赵卓文预期，“限购”应该成为中国房地产的特色而长期存在，房产税的铺开，已经势在必行。
过去10年房地产的调控不断，未来10年房地产的调控也将难以避免。因为当前国内的房地产运行机制，决定了调控是常态。
（责任编辑：袁霓）
