上海楼市隐现新豪赌潮
大开发商在一线城市抢地，因为优质地块抢一块少一块；中小开发商也在二三线城市积极看项目，大家都在赌楼市就此开始温和、稳定的反弹
《瞭望东方周刊》记者姜智鹏 | 上海报道
“看完房，老婆刚说一句这套房子还比较满意，准备开口杀价。房东马上加价7万。”前几天刚在上海普陀区长风板块遭遇二手房房东“跳价”的杨敏至今还气愤难消。
2012年8月以来，杨敏一直在曹杨板块看房，但由于盼望房价下跌，他一直处于观望状态。进入11月以后，杨敏发觉情况有些不妙了：中介公司里的房源越来越少，看房越来越难，房东的态度也越来越牛。
2012年11月底杨敏曾看中曹杨板块一套90平方米的两房，房东挂牌价是223万元，但杨敏第一次去看房，房东就把成交价抬高了5万元。12月，杨敏再次遭遇了房东跳价。在第三次遭遇房东坐地涨价7万元之后，杨敏终于妥协了，并坚持当场与房东签订了定金合同，定金5万元，提高房东的违约成本。
“房东客气的，一直说没空，让我们再等等；不客气的，直接加价5万到10万。”21世纪不动产上海锐丰长风板块区域经理胡明锋告诉《瞭望东方周刊》。
胡明锋说，2012年12月，二手房卖家屡屡跳价5到10万元的情况在上海的普陀长风板块已经成了一个常见现象。对于这些现象，业内从春节之后渐渐形成了一个共识：随着上海楼市开始翘尾，“赌反弹”的心理又开始复萌，新一轮房价上涨潮正在酝酿。
不过，2013年3月1日“新国五条细则”的横空出世，却让这一切又平添了诸多变数。杨敏顾不得气愤了，他对房东能抽出时间来跟他一起连夜过户感激不已，因为“国五条”细则指出“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。”一些原本打算搏一搏房价反弹的投资客，则显得有些措手不及，不过，他们似乎也没有被楼市新政吓得“落荒而逃”。
楼市翘尾
就在国五条新政出台之前，本刊记者走访了多名在上海拥有住宅的投资客，他们都表达了对房价上涨看好的心态。而在具体操作上，除直接提高挂牌价外，还有些人干脆直接撤销在中介门店的挂牌，等待2013年下半年之后的“报复性反弹行情”。
这样的心态从2012年11月以来，就在市场的成交上有所体现。21世纪不动产对上海40个标杆二手楼盘的监测显示，以2012年6月为基点，大户型在10月、12月出现涨价的楼盘个数分别是13个和17个；中户型在10月、12月涨价的楼盘个数分别是22个、25个，小户型在10月、12月涨价的楼盘个数分别是13个、16个。
21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪接受《瞭望东方周刊》专访时表示，2012年12月第二周以来，上海普陀长风、杨浦黄兴、长宁东等多个板块都出现了“惜售”和“跳价”的情况，二手房市场量价齐升，正促使越来越多的二手房房东加入“赌反弹”的行列。即使新国五条出台之后，本刊记者采访的多位投资客，也最多只是表达了“观望”的态度，与外界想象相差甚远。
导致这一局面的直接原因，就是2012年末的翘尾行情。叶厚彪告诉本刊记者，2012年上海新建商品住宅成交993万平方米，环比上涨27.9%。11月，上海新建商品住宅成交8158套、98.2万平方米，同比分别大涨99.8%和88.9%，为近5年同期次佳水平。12月，上海住宅成交面积达115万平方米，超越6月102万平方米的高位，达2011年以来最高点。
其实，翘尾行情并不仅在上海。国家统计局2013年1月18日公布数据显示，2012年12月，在70个大中城市中，54个城市新房 (不含保障房)价格环比上涨，8个城市下降，8个城市持平。二手房价格环比上涨的城市有46个，下降的15个，持平的9个。链家地产统计数据显示，一线城市房价已全面上涨，且涨幅继续高于二、三线城市。
同策咨询研究中心总监张宏伟告诉《瞭望东方周刊》，不久前的中央米乐米乐体育中文官网工作会议“遏制房价过快上涨、促使房价合理回归”的定调较前两年温和了很多，这使得市场认为政策层面已在转向，开始鼓励改善型需求入市，这也在一定程度上促成了投资客的“赌反弹”心态。
“翘尾”的除了住宅交易市�。褂型恋厥谐�。中原地产研究部的数据显示，十家标杆房企2012年12月购地金额环比上升约45%，新增可建面积环比大增约83%。同时，12月份标杆房企购地总金额创年内新高，万科、保利、中海地产尤为活跃，其当月购地金额占标杆房企总额的90%。
在上海，土地市场也出现了“翘尾行情”。高潮出现在11月，上海市经营性用地成交金额达106亿元，在10月创下109亿元高峰之后连续第二个月突破100亿元。
上海土地市场在2012年前5个月底价成交、流拍频现的低迷后，从7月份开始突然转热，标志性事件是当月融创与绿城携手以16.44亿摘得浦东新区唐镇新市镇A-03-11住宅地块，楼板价约为15054元/平米，为上海2012年住宅用地“地王”。
2012年11月，上海土地市场高潮迭起。11月，太保财险联合体以27.7亿元竞得黄浦区594(北块)、596街坊地块，楼板价高达36176元/平米，上海新单价“地王”由此诞生；12月，万科、绿地、九龙仓联合体以54.31亿元总价竞得徐汇区漕河泾社区278a-05、278b-02、278b-04南站商务区地块，刷新上海总价“地王”记录；半个月后，该记录被海门路55号地块以56.8亿的天价打破，该地块同时也成为了2012年米乐米乐体育中文官网新的总价“地王”。
地王频出背后
“在上海，开发商又抢地了。一方面是对楼市回暖的信心增强，一方面是政府也转变思路，拿出一些优质但稀缺的地块资源，激发了开发商跑马圈地的心理。”上海一家私募房地产基金的总经理Clark Lu告诉《瞭望东方周刊》。“2012年楼市回暖缓解了开发商的资金链紧张。大开发商在一线城市抢地，因为优质地块抢一块少一块；中小开发商也在二三线城市积极看项目。大家都在赌楼市就此开始温和、稳定的反弹。”
Clark Lu认为，2012年12月上海漕河泾社区地王就是个典型的例子。“该地块以前很少人关注，因为总价太高，体量太大，限制太多，资金占有量太大。”然而12月12日，万科、绿地、玖致酒店管理有限公司、广州港捷企业管理有限公司四家联合以54.3亿元的底价拿下的上海徐汇区漕河泾社区278a-05、278b-02、278b-04南站商务区地块，刷新了此前10月份刚刚由徐汇区滨江XH129B-02、XH129D-01地块创造的年内总价地王纪录。
新“地王”起始总价为54.3亿元，起始楼板价约为1.1万元左右/平米。另外，该地块出让后，用地内规划的中央公共绿化带占地面积约为36790平米，建成后产权须无偿移交区政府相关部门。而且，该中央公共绿化带，由受让方统一设计，代为建设，并负责管理和运营，由此产生的费用需由竞得人承担。
“条件这么苛刻，而且对开发商的专业性要求非常高，如果不是对后市有很强的信心，开发商绝对不敢拿地。” Clark Lu说。
这并非个案。2012年11月28日，上海宝山罗店新镇F1-3地块出让，外资房企Winzen Ivestment Pte.Ltd以5.33亿元竞得该地块，折合楼板价9802元/平米，溢价率约为22.5%。该地块曾于2011年挂牌出让过一次，因无人竞拍而中止挂牌。在此之前，该板块成交溢价最高的案例出现在2009年，当时罗店新镇D1-2地块溢价率高达185%，但折合楼板价也仅为9128元/平米。
此外，2012年初号称“今年不轻易拿地”的万科，下半年以来每月都有200万平方米以上的新增土储，10月份更是拿下448万平方米土地，创下其近两年以来单月最大手笔。
2013年1月12日，首创置业集团董事长刘晓光在第四届中国地产领袖年会上表示，2013年市场总体将好于去年，“2012年冬天里有春天，2013年春天来了，但可能是春天里有冬天。”“城镇化”为刘晓光带来了更多希望，“城镇化率，每一年提高1到2个百分点，大概要新增的住房需求在500万套以上。”
复地集团董事长张华则告诉《瞭望东方周刊》，2012年复地集团以166.7亿的规模超额完成销售计划，就是因为下半年楼市形势转好，复地在9、10月份推出了大部分项目并获得了良好的销售业绩。张华说，他对2013年楼市“谨慎乐观”，但复地会在北京、上海等重点城市加速拿地，并且“在重庆、成都这些地区，以寻找资金合作方等形式多渠道拿地。”
各执一词
2013年的前2个月，乐观的看法呈现出几乎一边倒的趋势。
中国房地产测评中心在《2012年房地产行业总结及未来展望》中预测， 2013年米乐米乐体育中文官网商品房销售价格将在2012年的基础上上涨5%-10%。其中，一二线城市中心城区由于最近两年持续的严厉调控，房价涨势基本停滞，预计2013年将出现强烈的补涨效应，预计涨幅将在10-20%；城郊板块房价将呈现10%以下的温和回涨。
上海易居房地产研究院报告也对2013年房价整体走势继续看涨，并认为由于近两年一、二线中心城市受楼市调控的影响较大，房价涨幅有所压制，一旦市场回暖，将有可能出现强烈的补涨效应。并称“2013年楼市调控政策有可能进一步升级，否则将难以控制一线城市和少数二线城市的房价涨幅。”
市场成交量似乎也在佐证这些观点。21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示，1月前13天上海新建商品住宅共成交43.2万平方米，同比提升2.18倍，高于2012年12月份同期水平。中原地产研究中心统计数据显示，2013年1月1日到13日，米乐米乐体育中文官网主要的54个城市新建住宅签约套数达到了10.48万套，同比上涨103%。
中国房地产学会副会长陈国强告诉本刊记者，虽然短期内限购、限贷政策不可能退出，但楼市在经过2012年初的低迷开局和年末的翘尾、暖冬行情后，2013年将进入平稳复苏时期。
不过，来自官方和半官方的声音依然谨慎。中国国土资源部土地勘测规划院地价所所长赵松宣称2012年出现的大多数“地王”系误读或炒作，实际上仅两宗地块符合“地王”的判定标准。
2013年1月，住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹在《中国投资》发表文章称，房地产市场大幅反弹的可能性不大，并称第三套房不贷款政策仍会坚持。1月20日，国务院发展研究中心市场米乐米乐体育中文官网研究所所长任兴洲也公开表示，2013年如果不出现大的变化的话，房地产市场走势平稳，并不具备大幅度的房价反弹的条件。
而刚刚出台的国五条，尤其是20%征税的内容，则在3月成为多空双方争论的绝对焦点。看空的一方认为购房成本的猛增将压制需求，导致价格下跌；看多的一方却认为，在一二线城市刚性需求不变的情况下，成本依然可以转移到买方身上，投资者所增加的是时间成本。
据本刊记者了解，投资客依然是看多一方的主力军，“投资客手上的房源大多在市区，这里房源的稀缺性是长期的，不会改变的，时间一长，增加的成本还是能转移到买家身上。”一位依然淡定的投资者告诉本刊记者，国五条还需要米乐米乐体育中文官网政府制定细则并确保实施，“以往很多政策，在中央是雷声很大，但到了米乐米乐体育中文官网却雨点很小。何况二手房购买成本提高20%，新房房价肯定也会相应上涨，房价平均值反而会猛增，这是米乐米乐体育中文官网政府不愿看到的。”
“开发商心态也没受太大影响，反而一些人很高兴，二手房价格突然涨了20%，我新房涨个10%也不要紧吧？”Clark Lu告诉本刊记者。
虚假繁荣
叶厚彪从数据层面分析认为，就算没有新的调控政策出台，如今的投资客和开发商的“赌反弹”恐怕也难以如愿。“从2012年末的上海住宅成交结构上就能看到，购房者并没有出现普遍性的恐慌性入市。”
2012年第一季度，上海总价在90万元以下、90万到150万元、150万到300万元、300万元以上房源的成交数量占比，分别是45%、30%、17%和6%。第二季度比例与之大致持平。
到第三季度，刚需需求向改善需求转变的情况就变得很明显。90万元以下、90万到150万元房源比例分别下降到30%和25%；300万元以上的房源比例则上升到25%。“其中有25%的客户是一次性付款。”叶厚彪说。
他告诉本刊记者，上海800万元以上的房源，37.5%一次性付款，1000万元以上房源，53%一次性付款，这说明买房市场的资金量很充沛。另一方面，9月到11月，300万元以上的房源比例下降到11.5%，这说明房价上涨一旦明显影响了购房者的投资预期，市场马上会回归理智，“上海二手房交易的整体涨幅，始终没有超过5%。”
“对开发商来说，情况也是如此。现在市场分化的很明显，针对刚需的楼盘，如果单套价格低，销售就非�：茫蝗绻芗鄹�，又没有促销，销售就比较难。”叶厚彪说，就算在一片“回暖”声中，还是有开发商为了完成年度销售目标，要降价促销。
“只能说最坏的时候已经过去了。但开发商面临的形式依然严峻。”叶厚彪说，截至2012年12月24日，上海市一手房可售面积约为1028.28万平米，这比2012年10月的最高峰减少了5%，但其实在2008年到2011年，上海楼市的库存量都没有超过千万的高位。
而对一些炒房者来说，这些数据或许太过复杂和迂腐，他们赌的，只是长期趋势下的那些波动。而从根本上抑制这些投机心态的一再复萌，中国楼市还有很长的路要走。
绿地集团董事长张玉良告诉《瞭望东方周刊》，抑制投机的关键，“是房产税如何扩大试点，个人认为应该由国家出台一个指导文件，以米乐米乐体育中文官网结构指标作为目标，合理确定房地产企业的利润比，确定一个完善的征税框架。”2012年，绿地的住宅销售面积和成交金额均增长了35%到40%。
中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞也告诉本刊记者，在限购和限贷政策的执行中，一直存在着中央和米乐米乐体育中文官网政府的博弈，只有采用长期稳定、市场化的政策，才能避免这样的博弈，最终达到抑制投机的目的，这种投资客在政策和市场波动中的投机才会真正结束。
（责任编辑：袁霓）
